วิธีค่าเช่ารวม ตัวคูณค่าเช่ารวมและอัตราการโอนเป็นทุน: ความสัมพันธ์และการนำไปใช้ในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์

วิธีการนี้ถือได้ว่าเป็นกรณีพิเศษของวิธีการเปรียบเทียบยอดขายทั่วไป ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างราคาขายอสังหาริมทรัพย์และรายได้ค่าเช่าที่สอดคล้องกันจากการให้เช่า ยิ่งรายได้ค่าเช่าสูง ราคาขายก็จะยิ่งสูงขึ้น ความสัมพันธ์นี้วัดโดยตัวคูณค่าเช่ารวม (สัมประสิทธิ์) เป็นอัตราส่วนของราคาขายต่อรายได้ค่าเช่า วิธีค่าเช่ารวมใช้กับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ซึ่งมีการขายกันอย่างแพร่หลายในตลาด (การซื้อบ้านเดี่ยว ศาลาช้อปปิ้ง และซุ้มเพื่อเช่าในภายหลัง ฯลฯ) โดยทั่วไป อัลกอริธึมสำหรับการใช้วิธีการเช่ารวมประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้

ด่านที่ 1การคำนวณMVR˸

‣‣‣ การรวบรวมรายการวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้กับทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินและตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน˸

‣‣‣ คำนวณโดยการหารราคาขายของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแต่ละรายการด้วยค่าเช่าที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ได้ค่า MVR

‣‣‣ การประสานงานของค่า MVR ที่ได้รับเพื่อกำหนดค่า MVR เดียวหรือช่วงของค่า MVR ที่อาจใช้ได้กับวัตถุที่กำลังประเมิน

ด่านที่สองการคำนวณจำนวนรายได้ค่าเช่าในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า˸

‣‣‣ การระบุคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้โดยมีระดับค่าเช่าที่เทียบเคียงได้

‣‣‣การวิเคราะห์วัตถุที่เปรียบเทียบได้ตามลักษณะหลักของการเปรียบเทียบกับลักษณะที่สอดคล้องกันของวัตถุที่กำลังประเมิน

‣‣‣ การคำนวณการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นเพื่อให้ได้มูลค่าของรายได้ค่าเช่าในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

ด่านที่สามการคำนวณมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน˸

‣‣‣ คูณมูลค่าโดยประมาณของรายได้จากค่าเช่าในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่ได้รับการประเมินด้วยมูลค่าที่สอดคล้องกัน (หรือค่าจำกัด) ของ MVR ที่ได้รับในขั้นตอนแรก

ให้เราอธิบายอัลกอริทึมที่นำเสนอสำหรับการใช้วิธีการเช่ารวมโดยใช้ตัวอย่างต่อไปนี้ ภารกิจคือการกำหนดมูลค่าตลาดของอาคารพักอาศัยสำหรับครอบครัวเดี่ยวที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รีสอร์ท (เช่นในโซชี) และซื้อเพื่อเช่าให้กับนักท่องเที่ยวในภายหลัง การวิเคราะห์ธุรกรรมการซื้อและขายบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน ทำให้สามารถกำหนดช่วงของ MVR ในช่วง 15.07-16.33 (ตารางที่ 9.6) จากช่วงนี้ เราเลือกค่ามัธยฐาน MVR ที่ 15.88 ยิ่งตัวอย่างทางสถิติมีขนาดใหญ่ขึ้นสำหรับวัตถุที่สามารถเปรียบเทียบได้ภายใต้การพิจารณา ค่า MVR ก็จะยิ่งเชื่อถือได้มากขึ้นเท่านั้น

เพื่อกำหนดมูลค่าของรายได้ค่าเช่าในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่ได้รับการประเมิน ได้มีการเลือกวัตถุที่เปรียบเทียบได้สี่รายการ ซึ่งมีการปรับค่าเช่าที่เหมาะสมสำหรับองค์ประกอบการเปรียบเทียบแต่ละรายการ (ตารางที่ 9.7)

จำนวนข้อเสนอที่คล้ายกันในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยช่วยให้ผู้เข้าร่วมตลาดทุกคนสามารถกำหนดราคาจริงของอพาร์ทเมนต์โดยอาศัยการเปรียบเทียบง่ายๆ ในภาคการพาณิชย์ งานนี้มีความซับซ้อนเนื่องจากขาดเครื่องมือวิเคราะห์ที่เหมือนกัน

วิธีแก้ปัญหาคือการใช้วิธีการเช่ารวมซึ่งช่วยให้คุณสามารถกำหนดราคาของวัตถุเพื่อวัตถุประสงค์ใดก็ได้ ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ซับซ้อน MVR เรียกว่าวิธีที่ดีที่สุดที่เสนอซึ่งช่วยให้คุณสามารถกำหนดมูลค่าที่แท้จริงของสถานที่โดยมีข้อผิดพลาดน้อยที่สุด

ความสัมพันธ์ระหว่างตัวบ่งชี้ที่ใช้สำหรับการคำนวณจะสะท้อนให้เห็นในตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) คุณลักษณะหลักของตัวบ่งชี้ที่ใช้คือการประเมินขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์และหน้าที่ของอาคาร การวิเคราะห์ตำแหน่ง การตกแต่ง และค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่เกี่ยวข้องกับการบำรุงรักษาโครงสร้างไม่รวมอยู่ในการคำนวณเหล่านี้

ขั้นตอนของวิธีการ

การกำหนดตัวบ่งชี้ค่าเช่ารวมแบ่งออกเป็นหลายขั้นตอน งานทั้งหมดสามารถแบ่งออกเป็นขั้นตอนดังต่อไปนี้:

• การเลือกสถานที่เพื่อกำหนดตัวคูณค่าเช่ารวม
• การคำนวณค่า GRM โดยตรง ในขั้นตอนนี้ ต้นทุนของทรัพย์สินที่เลือกแต่ละรายการจะถูกหารด้วยรายได้โดยประมาณจากการให้เช่า หน้าที่หลักของนายหน้าคือการกำหนดจำนวนค่าเช่าทั้งหมดสำหรับปีอย่างแม่นยำ สูตรการคำนวณ: GRM=PV/PGR โดยที่ PV คือต้นทุนของทรัพย์สิน PGR คือต้นทุนค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้น
• ข้อมูลที่ได้รับเมื่อคำนวณตัวคูณจะถูกสรุปและหารด้วยจำนวนวัตถุอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังวิเคราะห์ ผลลัพธ์ของการคำนวณจะเป็นตัวบ่งชี้วิธีค่าเช่ารวม
• การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์ ในขั้นตอนนี้ คุณจะต้องคูณรายได้ค่าเช่าที่เป็นไปได้หรือตามจริงด้วยค่าสัมประสิทธิ์ที่ได้รับเมื่อคำนวณ MRR หากไม่สามารถคำนวณค่าเช่าได้ ผู้ประเมินอาจใช้ค่าเฉลี่ยของตลาด

การนำไปประยุกต์ใช้ในทางปฏิบัติของวิธีการ

การใช้วิธีเช่ารวมแม้จะมีความสะดวกและเข้าถึงข้อมูลวัตถุที่คล้ายกันได้อย่างจำกัด แต่ก็ไม่สมเหตุสมผลเสมอไป ปัจจัยลบในการคำนวณ MVR ได้แก่ :

• การใช้วิธีการประเมินนี้แบบเต็มจะสมเหตุสมผลก็ต่อเมื่อตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความเคลื่อนไหวเท่านั้น หากลดลง ก็จะมีข้อมูลไม่เพียงพอสำหรับการวิเคราะห์
• การคำนวณไม่ได้ประเมินความเสี่ยงของวัตถุและผลตอบแทนจากเงินทุนที่ใช้ไป
• ไม่มีการปรับเปลี่ยนภูมิทัศน์ สถานที่ตั้ง และต้นทุนการดำเนินงานในการบำรุงรักษาสิ่งอำนวยความสะดวก

หากข้อบกพร่องไม่มีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อมูลค่าสุดท้าย วิธีค่าเช่ารวมจะกลายเป็นวิธีที่แม่นยำที่สุดในการกำหนดราคาตลาดที่แท้จริงของทรัพย์สินที่ซื้อหรือขาย

ในบรรดาวิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้นั้นมีสามวิธีหลัก:

1. วิธีค่าเช่ารวม

2. วิธีการใช้ตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง

3. วิธีคิดลดกระแสเงินสด (วิธีแปลงเป็นเงินสด)

วิธีค่าเช่ารวม - วิธีค่าตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) ตั้งอยู่บนสมมติฐานว่าราคาขายอสังหาริมทรัพย์และรายได้ค่าเช่ามีความสัมพันธ์โดยตรง

ตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) คืออัตราส่วนของราคาขายต่อรายได้รวมที่เป็นไปได้หรือรายได้รวมจริง รายได้รวมอาจพิจารณาเป็นรายปีหรือรายเดือน

ปัญหา: รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) จากทรัพย์สินที่มีมูลค่าคือ 55,500 จำเป็นต้องกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินตามข้อมูลต่อไปนี้:

วัตถุ	ราคาขาย, $	น้อย, $	อัตราผลตอบแทนรวม
วัตถุกำลังได้รับการประเมิน	504 545	55 500	0,11
วัตถุหมายเลข 1	500 000	50 000	0,1
วัตถุหมายเลข 2	600 000	66 000	0,11
วัตถุหมายเลข 3	400 000	48 000	0,12

ลำดับแถว: 0.1 – 0.11 – 0.12 เฉลี่ย: 0.11 ความหมายกิริยาช่วย: ไม่มี ค่ามัธยฐาน: 0.11

หลังจากเปรียบเทียบคุณภาพของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ ผู้ประเมินตัดสินใจว่าอัตราผลตอบแทนโดยรวมที่ต้องการคือ 11% จากนั้น ราคาของออบเจ็กต์จะเท่ากับ: 55,500 ۞ 0.11 = $504,545

วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยตรง - การแปลงเป็นทุนของรายได้หมายถึงการได้มาซึ่งมูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ วิธีการนี้อิงตามแนวคิดเรื่องรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์จะถูกกำหนดโดยสูตรต่อไปนี้:

โดยที่ r (อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่) ถูกกำหนดเป็น:

NOI (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) คือมูลค่าที่ยั่งยืนที่คำนวณได้ของรายได้สุทธิต่อปีที่คาดหวังซึ่งเกิดจากทรัพย์สินหลักหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและเงินสำรองทั้งหมด แต่ก่อนที่จะชำระหนี้จำนองและค่าเสื่อมราคา

NOI จะถูกคำนวณสำหรับปีแรกของการดำเนินการหลังจากวันที่ประเมิน

ลำดับการคำนวณ:

1. รายได้รวมที่เป็นไปได้จากการเช่าอสังหาริมทรัพย์ในปีแรกหลังจากกำหนดวันที่ประเมินราคา

2. รายได้รวมที่แท้จริงถูกกำหนดโดยการลบออกจากรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้น (PVI) การสูญเสียโดยประมาณอันเนื่องมาจากสถานที่ว่าง การเปลี่ยนผู้เช่า และการสูญเสียในการจัดเก็บค่าเช่า

3. ค่าใช้จ่ายที่คาดการณ์รายปีทั้งหมด ซึ่งรวมถึงค่าใช้จ่ายคงที่และค่าใช้จ่ายดำเนินงาน ตลอดจนเงินสำรอง จะถูกหักออกจากรายได้รวมที่แท้จริง (EGI) ที่คาดการณ์ไว้

งาน: เมื่อประเมินทรัพย์สิน พบว่าทรัพย์สินที่คล้ายกันถูกขายในราคา 350,000 ดอลลาร์ ผู้ประเมินราคาระบุว่า NOI (รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ) อยู่ที่ 85,000 ดอลลาร์ กำหนดอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์:

r = 85,000 เหรียญสหรัฐ ÷ 350,000 เหรียญสหรัฐ = 24%

วิธีการแปลงเป็นอักษรตัวพิมพ์ใหญ่ของรายได้ - บางครั้งกระแสเงินสดจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่สม่ำเสมอและอัตราการใช้เงินทุนอาจแตกต่างกันไป ในกรณีนี้ กระแสเงินสดแต่ละรายการจะถูกคิดลด - วิธีนี้เรียกว่าวิธีคิดลดกระแสเงินสด แสดงถึงการแปลง (แปล) ผลประโยชน์ในอนาคตจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นมูลค่าปัจจุบัน

สิทธิประโยชน์ประกอบด้วย 2 ส่วน คือ

ü กระแสเงินสดเป็นระยะจากการดำเนินงานด้านอสังหาริมทรัพย์ (NOI) และกระแสเงินสดสุทธิเพิ่มเติมโดยไม่มีค่าเสื่อมราคาและภาษีเงินได้

ü กระแสเงินสดจากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเป็นเจ้าของลบด้วยต้นทุนการทำธุรกรรม

มูลค่าที่แน่นอนของอัตราการแปลงเป็นทุนและรายได้จากทรัพย์สินสามารถรับได้หลังจากการขายเท่านั้น ผู้ประเมินราคาทำได้เพียงคาดการณ์เท่านั้น

การประเมินอสังหาริมทรัพย์ทั้งสามวิธีมีเหตุผล การเลือกค่าสุดท้ายของค่าของวัตถุสามารถทำได้โดยใช้ค่าเฉลี่ยเลขคณิต การชั่งน้ำหนักทางคณิตศาสตร์ และการชั่งน้ำหนักเชิงอัตนัยของผลการประเมิน

วิธีค่าเช่ารวมถือได้ว่าเป็นกรณีพิเศษของวิธีการเปรียบเทียบการขายทั่วไป ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างราคาขายอสังหาริมทรัพย์และรายได้ค่าเช่าที่เกี่ยวข้องจากการให้เช่า: ยิ่งรายได้ค่าเช่าสูง ราคาขายก็จะยิ่งสูงขึ้น ความสัมพันธ์นี้วัดกัน ตัวคูณ (สัมประสิทธิ์) ของค่าเช่ารวม(MVR) เป็นอัตราส่วนราคาขายต่อรายได้ค่าเช่า:

MVR = C / RD, (9.1)

โดยที่ MVR คือตัวคูณค่าเช่ารวม

C – ราคาขายทรัพย์สิน ถู;

RD – รายได้ค่าเช่า (เช่า) ถู

วิธีค่าเช่ารวมใช้ได้กับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่ทำกำไรซึ่งขายกันอย่างแพร่หลายในตลาด (การซื้อบ้านเดี่ยว ศาลาช้อปปิ้ง และซุ้มเพื่อเช่าในภายหลัง ฯลฯ ) โดยทั่วไป อัลกอริธึมสำหรับการใช้วิธีการเช่ารวมประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้

ขั้นที่ 1การคำนวณ MVR:

– รวบรวมรายการอสังหาริมทรัพย์เทียบเคียงทรัพย์สินที่ประเมินและตั้งอยู่ในพื้นที่เดียวกัน

– คำนวณโดยการหารราคาขายของทรัพย์สินที่เปรียบเทียบแต่ละรายการด้วยค่าเช่าที่เกี่ยวข้องเพื่อให้ได้มูลค่า MVR

– การประสานงานของค่า MVR ที่ได้รับเพื่อกำหนดค่าเดียวหรือช่วงของค่า MVR ที่อาจใช้ได้กับวัตถุที่กำลังประเมิน

ขั้นที่ 2การคำนวณจำนวนรายได้ค่าเช่าในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินราคา:

– การระบุคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ในแง่ของระดับค่าเช่า

– การวิเคราะห์วัตถุที่ถูกเปรียบเทียบตามลักษณะสำคัญของการเปรียบเทียบกับลักษณะที่สอดคล้องกันของวัตถุที่ถูกประเมิน

– การคำนวณการปรับเปลี่ยนที่จำเป็นเพื่อให้ได้มูลค่าของรายได้ค่าเช่าในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า

ด่าน 3การคำนวณมูลค่าทรัพย์สินที่ประเมิน:

– ผลคูณของมูลค่าที่คำนวณได้จากรายได้ค่าเช่าในตลาดสำหรับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่าตามมูลค่าที่สอดคล้องกัน (หรือค่าจำกัด) ของ MVR ที่ได้รับในขั้นตอนแรก

ให้เราอธิบายอัลกอริทึมที่นำเสนอสำหรับการใช้วิธีการเช่ารวมโดยใช้ตัวอย่างต่อไปนี้

อาคารที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวเดี่ยวที่ตั้งอยู่ในพื้นที่รีสอร์ท (เช่นในโซชี) และซื้อเพื่อเช่าให้กับนักท่องเที่ยวในภายหลังจะมีรายได้ค่าเช่าในตลาด 41,000 รูเบิล ข้อมูลธุรกรรมการซื้อและขายบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกันทำให้สามารถกำหนด MVR ได้ (ตารางที่ 9.1) จำเป็นต้องกำหนดมูลค่าตลาดของอาคารที่พักอาศัย

ตารางที่ 9.1 - คำจำกัดความของ MVR

วัตถุเทียบเคียง	ราคาขายถู	ค่าเช่ารายได้ต่อปีถู	เอ็มวีอาร์
	600 000	39 500	15,19
	618 000	41 000	15,07
	637 000	39 000	16,33
	644 000	40 000	16,10
	667 000	42 000	15,88
	580 000	38 000	15,26
	610 000	38 000	16,05

การวิเคราะห์รายการซื้อขายบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่เดียวกัน ทำให้สามารถกำหนดช่วงของ MVR ได้ในช่วง 15.07–16.33 น. จากช่วงนี้ เราเลือกค่า MVR เฉลี่ย - 15.70 ยิ่งตัวอย่างทางสถิติมีขนาดใหญ่ขึ้นสำหรับวัตถุที่จะเปรียบเทียบ ค่า MVR ก็จะยิ่งเชื่อถือได้มากขึ้นเท่านั้น

คำตอบ: ต้นทุนของอาคารพักอาศัยครอบครัวเดี่ยวที่มีรายได้ค่าเช่า 41,000 รูเบิล จะเป็น 643,700 รูเบิล

การใช้ตัวคูณค่าเช่าขั้นต้นในการประเมินมูลค่ามีความสะดวก เนื่องจากราคาจะไม่ถูกปรับตามความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้กับทรัพย์สินที่ประเมินมูลค่า เป็นที่เข้าใจกันว่าหากมีความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้กับทรัพย์สินที่ประเมินราคา จะสะท้อนให้เห็นในราคาขายและอัตราค่าเช่ารายปี ดังนั้น หากมีการเปรียบเทียบวัตถุที่แย่กว่าวัตถุที่ถูกประเมิน ราคาขายและอัตราการเช่าของวัตถุนั้นก็จะต่ำกว่า และอัตราส่วนของราคาต่ออัตราการเช่าจะไม่เปลี่ยนแปลง

วิธีการประเมินอสังหาริมทรัพย์นี้ทำได้ง่ายและสะดวกในทางปฏิบัติโดยเฉพาะในเงื่อนไขของรัสเซียเมื่อการค้นหาข้อมูลตลาดที่เชื่อถือได้เกี่ยวกับธุรกรรมการซื้อและการขายไม่ใช่เรื่องง่าย

อย่างไรก็ตาม ยังมีข้อจำกัดในการใช้วิธีการประเมินนี้:

1. ทรัพย์สินจะต้องอยู่ในภาคส่วนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมีการขายและซื้อทรัพย์สินที่เทียบเคียงกันเป็นประจำโดยพิจารณาจากรายรับรวม

2. เนื่องจากไม่ได้ดำเนินการปรับปรุงองค์ประกอบของตัวคูณค่าเช่ารวม วิธีการดังกล่าวจึงถือว่ามีความอ่อนไหวไม่เพียงพอต่อความแตกต่างในความเสี่ยง อัตราคืนทุน และรายได้สุทธิระหว่างวัตถุที่เปรียบเทียบได้และที่ประเมิน

คำถามทดสอบและการมอบหมายงาน

1. สาระสำคัญของวิธีการเปรียบเทียบการขายคืออะไร?

2. อธิบายเทคโนโลยีสำหรับการใช้วิธีการเปรียบเทียบการขาย

3. ใช้วิธีการใดในการกำหนดจำนวนการปรับปรุงเมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบการขาย?

4. วิธีการเปรียบเทียบการขายใช้องค์ประกอบและหน่วยการเปรียบเทียบใดบ้าง

5. ตลาดรวมทวีคูณคืออะไร?

9.4 แนวคิดทั่วไปเกี่ยวกับวิธีการต้นทุน

วิธีต้นทุนอยู่บนสมมติฐานว่าต้นทุนในการก่อสร้างวัตถุโดยคำนึงถึงการสึกหรอทุกประเภทประกอบกับมูลค่าตลาดของที่ดินที่วัตถุนี้ตั้งอยู่และจำนวนกำไรทางธุรกิจเป็นแนวทางที่ยอมรับได้ เพื่อกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์

วิธีต้นทุนจะขึ้นอยู่กับหลักการทดแทน

ขึ้นอยู่กับวิธีการสร้างอาคารและโครงสร้างใหม่ ความแตกต่างเกิดขึ้นระหว่างต้นทุนทดแทนและต้นทุนทดแทน

ค่าทดแทน- นี่คือต้นทุนในราคาปัจจุบันสำหรับการก่อสร้างสำเนาที่แน่นอนของวัตถุโดยใช้วัสดุ มาตรฐานการก่อสร้าง โซลูชันการออกแบบที่เหมือนกันทุกประการ และการรักษาองค์ประกอบความไร้ประสิทธิภาพที่มีอยู่ทั้งหมดที่วัตถุที่ได้รับการประเมินมี ตัวอย่างเช่น หากอาคารที่ได้รับการประเมินมีชั้นใต้ดินที่ถูกน้ำท่วมตลอดเวลาและไม่เคยใช้งาน ซึ่งเป็นแหล่งที่มาของความชื้นที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ค่าใช้จ่ายในการติดตั้งก็ควรนำมาพิจารณาในต้นทุนการเปลี่ยนอาคารด้วย

ค่าทดแทน- นี่คือต้นทุน ณ ราคาปัจจุบันสำหรับการก่อสร้างวัตถุที่มีประโยชน์เทียบเท่ากับวัตถุที่กำลังประเมิน แต่สร้างขึ้นโดยใช้มาตรฐาน วัสดุ และการออกแบบที่ทันสมัย

การเลือกต้นทุนประเภทใดประเภทหนึ่งเมื่อประเมินขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของการประยุกต์ใช้วิธีต้นทุน

ใช้วิธีการคิดต้นทุน:

– เมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ในตลาดที่ไม่มีการใช้งาน

– การวิเคราะห์ทางเทคนิคและเศรษฐศาสตร์ของการก่อสร้างใหม่

– การประเมินมูลค่าตลาดของวัตถุที่สร้างขึ้นใหม่และอาคารที่ยังไม่เสร็จ

– การกำหนดการใช้ที่ดินให้ดีที่สุดและมีประสิทธิภาพมากที่สุด

– การประเมินวัตถุเพื่อวัตถุประสงค์พิเศษ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเพื่อวัตถุประสงค์ที่ไม่แสวงหาผลกำไร

– ประกันภัยอสังหาริมทรัพย์

– การกำหนดฐานภาษี

อย่างไรก็ตาม เมื่อใช้วิธีการต้นทุน ต้องคำนึงถึงเงื่อนไขข้อจำกัดต่อไปนี้:

– บ่อยครั้งที่วิธีต้นทุนให้การประมาณมูลค่าของวัตถุที่มีอายุเกิน 10 ปีไม่ถูกต้อง

– ยากที่จะนำไปใช้กับอาคารที่มีลักษณะทางสถาปัตยกรรมและสุนทรียภาพอันเป็นเอกลักษณ์ที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยใช้วิธีต้นทุนประกอบด้วยขั้นตอนต่อไปนี้:

1. การตรวจสอบทรัพย์สินและทำความคุ้นเคยกับเอกสารที่มีอยู่ทั้งหมด

2. การประเมินมูลค่าตลาดของที่ดินว่าไม่มีการปรับปรุงและพร้อมใช้งานได้ดีที่สุด

3. การกำหนดต้นทุนทดแทนหรือทดแทนการปรับปรุง (ต้นทุนทางตรงและทางอ้อม)

4. การกำหนดผลกำไรทางธุรกิจ

5. การประเมินต้นทุนการปรับปรุงทดแทนหรือทดแทนโดยคำนึงถึงผลกำไรทางธุรกิจ (ข้อ 4 + ข้อ 3)

6. การกำหนดการสึกหรอสะสมทั่วไปของอาคารและโครงสร้าง

7. การประมาณต้นทุนการปรับปรุงโดยคำนึงถึงการสึกหรอ (ข้อ 5 – ข้อ 6)

8. การประเมินมูลค่ารวมของทรัพย์สินโดยคำนึงถึงต้นทุนที่ดิน (ข้อ 1 + ข้อ 7)

การประมาณมูลค่าทรัพย์สินโดยใช้วิธีราคาทุนถูกกำหนดตามรูปแบบต่อไปนี้:

С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)

โดยที่ С о.н – ราคาทรัพย์สิน, ถู;

С в(з) – ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือเปลี่ยน, ถู;

ฉัน – การสึกหรอสะสม, ถู.;

P – กำไรทางธุรกิจ, ถู.;

C z.u – ราคาที่ดิน, ถู.;

ค่าใช้จ่ายในการคืนค่าหรือเปลี่ยนทดแทนถูกกำหนดโดยวิธีการต่อไปนี้:

1. หน่วยเปรียบเทียบ

2. การสำรวจเชิงปริมาณ

3. วัตถุอะนาล็อก

4. การบัญชีต้นทุนสำหรับงานประเภทขยาย

มีวิธีการหลักดังต่อไปนี้ในการกำหนดมูลค่าที่ดิน:

1. ยอดขายที่เทียบเคียงได้

2. สหสัมพันธ์ (ถ่ายโอน)

3. การโอนค่าเช่าที่ดินเป็นทุน

4. ส่วนที่เหลือสำหรับที่ดิน

5. การพัฒนาที่ดิน

6. สารสกัด

การสึกหรอสะสมประกอบด้วยการสึกหรอ 3 ประเภท:

1. ทางกายภาพ

2. ใช้งานได้จริง.

3. ภายนอก.

การสึกหรอทางกายภาพ– มูลค่าทรัพย์สินลดลงเนื่องจากการสูญเสียทรัพย์สินผู้บริโภคที่ระบุ การสึกหรอทางกายภาพมีสองประเภท: ครั้งแรกเกิดขึ้นภายใต้อิทธิพลของปัจจัยการปฏิบัติงาน (การสึกหรอ การทำลาย การชำรุดเสียหาย และข้อบกพร่องของโครงสร้าง) ประการที่สอง - ภายใต้อิทธิพลของปัจจัยทางธรรมชาติ (การเน่าเปื่อย การเกิดสนิม การเสื่อมสภาพ การทำลาย)

การสึกหรอตามหน้าที่ (คุณธรรม)คือการสูญเสียมูลค่าเนื่องจากความล้มเหลวสัมพัทธ์ของโครงสร้างที่กำหนดในการจัดหาสาธารณูปโภคเมื่อเปรียบเทียบกับโครงสร้างใหม่ที่สร้างขึ้นเพื่อจุดประสงค์เดียวกัน มักเกิดจากการออกแบบที่ไม่ดี ข้อกำหนดทางเทคนิคและการใช้งาน เช่น ขนาด สไตล์ ความทนทาน ฯลฯ

การสึกหรอภายนอก (ทางเศรษฐกิจ)– มูลค่าทรัพย์สินลดลงเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของสภาพแวดล้อม: มาตรฐานทางสังคมของสังคม เงื่อนไขทางกฎหมายและการเงิน สถานการณ์ทางประชากร การตัดสินใจในการวางผังเมือง สถานการณ์ตลาด ฯลฯ

การสึกหรอทางกายภาพและการใช้งานสามารถถอดออกได้หรือไม่สามารถซ่อมแซมได้ เกณฑ์ในการกำจัดการสึกหรอคือมูลค่าเพิ่มส่วนเกินเหนือต้นทุน

มีวิธีการต่อไปนี้ในการพิจารณาการสึกหรอ:

1. วิธีตลอดชีพ

2. วิธีการเปรียบเทียบยอดขาย

3. วิธีการแบ่งพาร์ติชัน

ช่วงชีวิตทางกายภาพ– ระยะเวลาในระหว่างที่วัตถุสามารถใช้งานได้จริงตามวัตถุประสงค์ที่ตั้งใจไว้ อายุขัยทางกายภาพจะสิ้นสุดลงเมื่อวัตถุถูกทำลาย

ชีวิตทางเศรษฐกิจ– เวลาที่การปรับปรุงมีส่วนทำให้มูลค่าของวัตถุเกินกว่าต้นทุนการปรับปรุง เช่น เมื่อสวมใส่สามารถถอดออกได้ นี่คือช่วงเวลาที่สามารถใช้ออบเจ็กต์เพื่อหากำไรได้ ระยะเวลานี้สามารถขยายได้เนื่องจากการบำรุงรักษาอาคารคุณภาพสูงการปรับปรุงและซ่อมแซมให้ทันสมัยทันเวลา

อายุจริง– เวลานับจากการว่าจ้างวัตถุจนถึงวันที่ประเมินซึ่งกำหนดโดยหนังสือเดินทางของวัตถุ หนังสือรับรองการจดทะเบียน หรือการกระทำของคณะกรรมการของรัฐ

อายุที่มีประสิทธิภาพ- เวลาที่ประมาณการอายุขัยของอาคารโดยพิจารณาจากสภาพทางกายภาพ อุปกรณ์ การออกแบบ และปัจจัยทางเศรษฐกิจที่ส่งผลต่อมูลค่าของอาคาร อายุที่มีผลบังคับใช้คืออายุที่สอดคล้องกับสภาพทางกายภาพของทรัพย์สินและคำนึงถึงความเป็นไปได้ในการขาย

ชีวิตทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่คือระยะเวลานับจากวันที่ประเมินราคาจนถึงสิ้นสุดอายุทางเศรษฐกิจของวัตถุ โดยปกติช่วงนี้จะใช้เพื่อประมาณการรายได้ในอนาคต การซ่อมแซมและอัพเกรดทรัพย์สินจะช่วยเพิ่มอายุการใช้งานทางเศรษฐกิจที่เหลืออยู่

การประเมินการสึกหรอ

ตามที่กล่าวไว้ข้างต้น การสึกหรอจะถูกกำหนดโดยวิธีการต่อไปนี้: อายุขัย การเปรียบเทียบยอดขาย การแบ่งพาร์ติชัน ลองดูแต่ละวิธี

วิธีการนี้ถือได้ว่าเป็นกรณีพิเศษของวิธีการเปรียบเทียบยอดขายทั่วไป ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของความสัมพันธ์โดยตรงระหว่างราคาขายอสังหาริมทรัพย์และรายได้ค่าเช่าที่เกี่ยวข้องจากการเช่า ความสัมพันธ์นี้วัดโดยตัวคูณค่าเช่ารวม (GRM) เป็นอัตราส่วนของราคาขายต่อรายได้ค่าเช่า วิธีค่าเช่ารวมใช้กับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ซึ่งมีการขายกันอย่างแพร่หลายในตลาด

ตัวคูณค่าเช่ารวมสามารถใช้เป็นหน่วยการเปรียบเทียบเชิงเศรษฐศาสตร์เมื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยพิจารณาจากอัตราส่วนรายได้ต่อราคาขาย

ตัวคูณค่าเช่ารวม- อัตราส่วนของราคาขายต่อรายได้รวมที่เป็นไปได้ (PVI) หรือรายได้รวมที่แท้จริง (DVD)

หากต้องการใช้วิธีการเช่ารวม สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือ:

ก) ประมาณการรายได้รวม (ตามจริง) ของตลาดที่เกิดจากวัตถุนั้น

b) กำหนดอัตราส่วนของรายได้รวม (จริง) ต่อราคาขายสำหรับการขายอะนาล็อกที่เทียบเคียงได้

c) คูณรายได้รวม (จริง) จากวัตถุที่มีมูลค่าด้วยมูลค่าเฉลี่ย (ถัวเฉลี่ยถ่วงน้ำหนัก) ของ GRM สำหรับอะนาล็อก

ราคาขายที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินที่มีมูลค่าคำนวณโดยใช้สูตร

ที่ไหน ซี โอบี– ราคาขายที่เป็นไปได้ของทรัพย์สินที่มีมูลค่า;

พีวีดี โอบี– รายได้รวม (จริง) จากวัตถุมีค่า;

วีอาร์เอ็ม เอ– ตัวคูณค่าเช่ารวมเฉลี่ยสำหรับแอนะล็อก

ซี ฉัน เอ– ราคาขายของอะนาล็อกที่เทียบเคียง i-th;

PVD และ A– รายได้รวมที่เป็นไปได้ของอะนาล็อกที่เปรียบเทียบได้ i-th

ต– จำนวนอะนาล็อกที่เลือก

MVR จะไม่ถูกปรับสำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกหรือความแตกต่างอื่น ๆ ระหว่างทรัพย์สินเรื่องและสิ่งที่คล้ายคลึงกัน เนื่องจากการคำนวณจะขึ้นอยู่กับการจ่ายค่าเช่าและราคาขายจริง ซึ่งได้คำนึงถึงความแตกต่างเหล่านี้แล้ว

วิธีการนี้ค่อนข้างง่าย แต่มีข้อเสียดังต่อไปนี้:

สามารถใช้ได้เฉพาะในเงื่อนไขของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาแล้วและใช้งานอยู่เท่านั้น

ไม่ได้คำนึงถึงความแตกต่างของความเสี่ยงหรือผลตอบแทนจากเงินทุนระหว่างทรัพย์สินดังกล่าวกับทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้อย่างสมบูรณ์

นอกจากนี้ยังไม่ได้คำนึงถึงความแตกต่างที่เป็นไปได้ในรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของวัตถุที่เปรียบเทียบด้วย

วิธีการที่พบบ่อยที่สุดเมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือวิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบโดยตรง (วิธีวิเคราะห์การขาย) ใช้ได้กับภาคตลาดที่อิ่มตัวแล้ว เช่น ตลาดที่อยู่อาศัย

รูปแบบการเปรียบเทียบยอดขายทั่วไป

C p = C ± AC

โดยที่ С р – มูลค่าโดยประมาณของมูลค่าตลาด, ถู.;

P – ราคาขายของวัตถุที่เทียบเคียงได้

AC คือการปรับปรุงราคาขายสะสมของทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ โดยคำนึงถึงขอบเขตที่ทรัพย์สินที่มีมูลค่าแตกต่างจากทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้

วิธีการนี้เกี่ยวข้องกับการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปนี้:

1. การวิเคราะห์ตลาดและการระบุยอดขายล่าสุดของคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ วัตถุที่เปรียบเทียบจะต้องมีอายุทางกายภาพเท่ากัน มีที่ดินแปลงเดียวกันภายใต้วัตถุ มีเงื่อนไขทางการเงินและเงื่อนไขอื่น ๆ ที่เหมือนกันของการทำธุรกรรม ความถูกต้องของการประมาณการต้นทุนส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับคุณภาพของข้อมูลที่รวบรวม

2. การตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับธุรกรรม บ่อยครั้งในตลาด "รอง" ข้อตกลงการซื้อและการขายระบุว่าราคาที่ลดลงตามกฎแล้วจะสูงกว่า

3. การวิเคราะห์วัตถุและการปรับราคาโดยคำนึงถึงความแตกต่างระหว่างวัตถุที่มีมูลค่าและวัตถุที่เทียบเคียงแต่ละรายการ ในกรณีนี้ ราคาที่จะขายวัตถุที่เทียบเคียงได้หากมีลักษณะของวัตถุที่มีมูลค่าจะถูกกำหนดตามจริง

ข้อสรุป

· หลักการพื้นฐานของแนวทางเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือหลักการของการทดแทน ซึ่งผู้ซื้อที่มีเหตุมีผลจะไม่จ่ายเงินสำหรับทรัพย์สินรายการใดรายการหนึ่งมากกว่าที่จะเสียค่าใช้จ่ายในการซื้อทรัพย์สินอื่นที่คล้ายคลึงกันและมีประโยชน์ใช้สอยที่คล้ายคลึงกัน

· วิธีการที่พบบ่อยที่สุดเมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์คือวิธีการวิเคราะห์การขายเปรียบเทียบโดยตรง

· ตัวคูณค่าเช่ารวมคืออัตราส่วนของราคาขายของวัตถุต่อรายได้รวมที่เป็นไปได้หรือต่อรายได้รวมจริง

คำถามเพื่อความปลอดภัย

1. วิธีวิเคราะห์ยอดขายใช้หลักการประเมินข้อใด

2. มีวิธีการใดบ้างในการกำหนดการปรับราคาทรัพย์สิน?

3. ลำดับการแก้ไขเพิ่มเติมมีความสำคัญหรือไม่?

4. พื้นฐานในการพิจารณาการปรับปรุงโดยการวิเคราะห์ยอดขายคู่คืออะไร?

5. การแก้ไขอะไรบ้างที่ส่งผลต่อมูลค่าของวัตถุ?

6. อะไรคือสาระสำคัญในการกำหนดมูลค่าของวัตถุโดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวม?

7. พื้นฐานในการกำหนดมูลค่าโดยใช้อัตราการแปลงเป็นทุนคืออะไร?

8. ขั้นตอนการกำหนดมูลค่าของวัตถุโดยใช้ตัวคูณค่าเช่ารวมคืออะไร

บทสรุป

หนังสือเรียนนี้เป็นบทสรุปของพื้นฐานของกิจกรรมการประเมินมูลค่า ซึ่งเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจตลาด

วัตถุประสงค์หลักของการประเมินคือเพื่อกำหนดตลาดหรือมูลค่าอื่นๆ ของหัวข้อการประเมินและตกลงในผลลัพธ์กับลูกค้า การประเมินต้นทุนทางตรงเกี่ยวข้องกับการใช้วิธีการแบบดั้งเดิมซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของแนวทางต้นทุน การเปรียบเทียบ และรายได้

วิธีการเปรียบเทียบจะกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินตามราคาตลาดของทรัพย์สินที่คล้ายกันที่ขายเมื่อเร็วๆ นี้ โดยปรับตามความแตกต่างที่ระบุ

วิธีต้นทุนกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผลรวมของต้นทุนในราคาปัจจุบันสำหรับการซื้อที่ดินและการฟื้นฟูอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ปรับตามการสึกหรอ

วิธีรายได้จะประมาณมูลค่าโดยพิจารณาจากความสามารถของทรัพย์สินในการสร้างรายได้ในปัจจุบัน และการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป ตลอดจนความเสี่ยงในการลงทุนที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สิน

ในขณะที่การเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นในประเทศของเรา ความต้องการผู้เชี่ยวชาญด้านการประเมินที่มีคุณสมบัติเหมาะสมก็ทวีความรุนแรงมากขึ้น ในเวลาเดียวกันความรู้พื้นฐานของกิจกรรมการประเมินค่าเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับผู้จัดการอนุญาโตตุลาการในกระบวนการดำเนินขั้นตอนการล้มละลาย