Cum să verificați independent un apartament înainte de cumpărare pentru puritatea legală: ce documente trebuie verificate și cât costă susținerea unei tranzacții de cumpărare și vânzare a unui apartament? Cum să verificați pedigree-ul unui apartament

Apartamentele în clădiri noi sunt una dintre opțiunile pentru achiziționarea profitabilă de locuințe. Dar, cu toate acestea, este necesară și o verificare amănunțită a tuturor documentației și a tranzacției în sine în ansamblu. Aflați din articolul nostru ce documente să verificați înainte de a încheia un contract, ce să căutați în ele și cum să minimizați riscul întâlnirii cu escrocii.

○Ce include verificarea curățeniei unui apartament la cumpărare?

Dacă nu doriți să cheltuiți bani pe avocați și agenți imobiliari, trebuie să verificați în mod independent achiziția propusă. Trebuie să vă asigurați de două lucruri:

• Că dezvoltatorul este suficient de fiabil și nu trebuie să vă temeți de oprirea construcției.
• Din care se va construi casa materiale de calitateși va respecta toate standardele.

Ambii factori sunt verificați prin examinarea documentelor și făcând puțină cercetare pe piața imobiliară.
Mai întâi, află de cât timp lucrează dezvoltatorul la el, câte proiecte a finalizat, cum îi răspund clienții și dacă există procese cu privire la rezultatele construcției. Dacă rezultatele unui astfel de control informal sunt pozitive, treceți la a doua etapă - un studiu amănunțit al documentației atât a dezvoltatorului, cât și a clădirii. La verificarea documentelor, este important să solicitați doar originale cu sigiliul și semnătura autorităților relevante.

○Un pachet de documente pentru proprietatea achiziționată.

La încheierea unui contract, dezvoltatorul trebuie să vă furnizeze:

• Documentele dumneavoastră constitutive.
• Autorizație de construcție.
• Acord inchiriere pe termen lung sau documente de proprietate pentru teren.
• Contract de investitie.
• Extras din registrul imobilului.
• Documentatia proiectului.
• Forma contractului prin care se vinde apartamentul.

Când verificați documentele, fiți atenți la descrierea proprietății. Nu poate fi exclus ca vânzătorul să vă arate documente pentru un imobil și să încheie un acord pentru altul.
De asemenea, acordați atenție detaliilor dezvoltatorului; este important ca acestea să fie identice pe toate documentele. Orice discrepanță între date firma de constructii sau o descriere a casei/apartamentului ar trebui să vă avertizeze.

○ Certificat de proprietate.

Acesta este cel mai important document de care depinde valabilitatea tranzacției.

Proprietarul are dreptul de a deține, folosi și dispune de proprietatea sa.
Proprietarul are dreptul, la propria discreție, de a întreprinde orice acțiuni în legătură cu proprietatea sa care nu contravin legii și altor acte juridice și nu încalcă drepturile și interesele protejate legal ale altor persoane, inclusiv înstrăinarea proprietății sale în proprietatea altor persoane, transferându-le acestora, rămânând proprietar, drepturile de deținere, utilizare și dispoziție a proprietății, gajarea proprietății și grevarea acesteia în alte moduri, dispune de ea în alt mod (articolul 209 din Codul civil al Federației Ruse ).

După cum se poate vedea din această lege, numai proprietarul poate dispune de proprietate, prin urmare el este cel care trebuie să acționeze în calitate de vânzător. Solicitați un certificat de proprietate de la el, dar este mai bine să comandați și dvs. un extras din Registrul de stat unificat. În acest fel, vă veți proteja și mai mult de fraudă.
Vă rugăm să rețineți următoarele puncte din document:

1. Un obiect de drept care oferă o descriere a spațiului de locuit. Verificați toate caracteristicile specificate cu cele reale (adresă, descriere tehnică).
2. Subiect de lege, unde este indicat proprietarul apartamentului. Aici, verifică toate detaliile cu cele furnizate de vânzător și asigură-te că nu există discrepanțe nicăieri.

○ Lista documentelor care ar trebui solicitate vânzătorului?

Puteți cumpăra un apartament într-o clădire nouă nu numai de la dezvoltator însuși, ci și de la individual. În acest caz, vânzătorul trebuie să furnizeze:

• Certificat de proprietate
• Un document care confirmă dreptul de a transfera proprietatea (în baza căruia s-a făcut tranzacția inițială).
• Consimțământul celui de-al doilea soț.
• Certificat de componență a familiei.
• Consimțământul dezvoltatorului pentru vânzare (dacă vorbim de cesiunea dreptului de creanță).
• Acte pentru casa de la dezvoltator (proiect, autorizatie de constructie, titlu de teren).

○ Verificarea calitatii imobilului rezidential achizitionat.

Dezvoltatorul este obligat să transfere participantului la construcția comună un proiect de construcție comun, a cărui calitate respectă termenii contractului, cerințele reglementărilor tehnice, documentatia proiectuluiși reglementări de urbanism, precum și altele cerințe obligatorii(clauza 1 a articolului 7 din Legea federală „Cu privire la participarea la construcție comună" din 30 decembrie 2004 Nr. 214-FZ).

Acceptarea locuinței finite trebuie să se bazeze pe un certificat de transfer și acceptare, care trebuie să înregistreze calitatea reală a apartamentului transferat. Contractul cu dezvoltatorul (indiferent de tipul acestuia) trebuie sa precizeze ce materiale vor fi folosite in timpul constructiei si garantiile pe care firma le ofera. Și folosind certificatul de acceptare, veți putea compara calitatea promisă cu calitatea oferită. Dacă nu sunteți mulțumit de acesta, nu trebuie să semnați documentul. Dezvoltatorul va avea la dispoziție 45 de zile pentru a elimina deficiențele identificate.

○ Drepturile terților.

Dacă cumpărați un apartament de la o persoană fizică, trebuie să luați în considerare posibilitatea unor drepturi terților. Acest lucru este necesar indiferent de piata secundara cumpărați o casă sau într-o clădire nouă.
Un astfel de drept poate apărea dacă vânzătorul:

• Este căsătorit legal și nu a primit acordul celui de-al doilea soț pentru vânzare.
• Are un copil minor.
• Sprijină o persoană aflată în întreținere (acesta este un cetățean incapabil, care poate fi un părinte în vârstă sau un soț cu dizabilități).

Pentru a vă asigura că nu sunt făcute pretenții împotriva dvs. după cumpărare, trebuie să verificați certificatul de componență a familiei. Acesta va enumera toate persoanele înregistrate în spațiul de locuit și va indica datele lor de naștere și gradul de relație cu vânzătorul. Folosind calcule simple, puteți verifica posibilitatea drepturilor terților și vă puteți gândi din nou dacă să intrați sau nu în această tranzacție.

○ Grevare.

Grevarea implică o restricție privind tranzacțiile cu bunuri imobiliare, în special vânzarea acestuia.
Daca apartamentul pe care urmeaza sa il cumperi este situat intr-o cladire noua, acest lucru nu garanteaza ca nu vor exista sarcini asupra acestuia. Un obstacol în calea încheierii unei tranzacții poate fi:

• Ipoteca - dacă achiziția inițială a fost făcută folosind fonduri împrumutate, aceasta necesită participarea obligatorie a băncii la vânzare.
• Capital de maternitate - dacă un apartament a fost achiziționat cu participarea unor astfel de fonduri, este necesar să se implice autoritățile de tutelă și tutelă, care trebuie să aprobe vânzarea proprietății.

Pot exista și surprize din partea dezvoltatorului. De exemplu, dacă există o servitute amplasată pe terenul pe care este construită o clădire, aceasta este valabilă și în cazul sarcinilor.

Înregistrarea de stat a unei servituți care prevede dreptul de utilizare limitată a unei părți teren, se efectuează în legătură cu o parte a terenului înscrisă în Registrul unificat de stat al bunurilor imobiliare, sau concomitent cu înregistrarea cadastrală de stat a acestei părți. Înregistrarea cadastrală de stat a unei părți dintr-un teren se realizează simultan cu înregistrarea de stat a unei servituți, care prevede dreptul de utilizare limitată a unei astfel de părți fără o cerere corespunzătoare (clauza 4 din articolul 44 din Legea federală „Cu privire la înregistrare de stat imobiliare” din 13 iulie 2015 Nr. 218-FZ).

Pentru a elimina astfel de riscuri, comandați un extras din Registrul Unificat de Stat. În acesta, pe lângă informațiile despre proprietarul spațiului de locuit, vor fi indicate toate sarcinile care au fost impuse apartamentului.

Unul dintre cele mai importante motive pentru angajarea unui agent imobiliar atunci când cumpărați un apartament este dorința de a asigura tranzacția viitoare. Și acest lucru este firesc, pentru că până și cel mai ieftin apartament din Moscova costă o avere. Din păcate, nu toate agențiile imobiliare și agenții imobiliari își asumă în mod corespunzător responsabilitățile de a verifica apartamentul pentru puritatea legală. Motivele pentru aceasta pot fi diferite - de la a nu vrea să suporte costuri suplimentare pe afacere, până la o banală lipsă de oportunități. Pe de altă parte, nu pot să nu arunc o piatră în cumpărătorii moderni. Nu am văzut niciodată o atitudine atât de iresponsabilă față de cumpărarea unui apartament ca acum. Cumpărătorii riscă cu ușurință milioane pentru a economisi câteva mii de ruble! Crezi că sunt mai puțini escroci? NU. Sunt mai mulți și au devenit mult mai deștepți și mai progresivi! Dar, a fost un „strigăt din suflet” și, din moment ce tu și cu mine suntem oameni experimentați și încrezători în sine, vă voi spune (în secret) ce puteți și ar trebui să verificați atunci când cumpărați singur un apartament pe piața secundară imobiliară.

Instrucțiuni pas cu pas pentru verificarea unui apartament:

1. Primul lucru pe care trebuie să-l facem atunci când ne hotărâm să cumpărăm un anume apartament este să verificăm dacă persoana care se pretinde a fi vânzătorul chiar este. Pentru a face acest lucru, trebuie să vedeți documentele de titlu pentru apartament, în care proprietarul apartamentului coincide cu pașaportul persoanei care s-a numit Vânzător. Dacă sunt mai mulți proprietari, trebuie să-i vezi pe toți.

2. În cazul în care vânzătorii apartamentului sunt reprezentați de o agenție imobiliară sau de un agent imobiliar privat și problema a ajuns la un cap, și nimeni nu vă va arăta vânzătorii, asigurați-vă că există un document care dă autoritatea de a reprezenta interesele proprietarilor. Aceasta poate fi o procură notarială sau un acord în baza căruia Vânzătorul îi cere să efectueze acțiuni specifice pentru el, în special să conducă negocieri în numele său și să accepte o plată în avans pentru apartament.

3. Nu mai puțin etapa importanta inspecția apartamentului este o inspecție a vânzătorilor de apartamente înșiși. Una dintre cele mai comune metode de activitate frauduloasă cu un apartament este vânzarea unui apartament folosind documente de identificare false. Și dacă crezi că asta se întâmplă doar în filme, te înșeli foarte tare. Permiteți-mi să vă reamintesc încă o dată - un apartament în Moscova costă o avere! De regulă, escrocii acționează în colaborare cu adevăratul proprietar. O fotografie este re-lipită în pașaportul său și o persoană falsă vinde apartamentul. Apoi, adevăratul proprietar vine cu o poveste despre un pașaport pierdut și o excursie de pescuit care a durat câteva luni și, ca urmare a unui proces legal lung, cumpărătorul rămâne fără apartament și fără bani. Concluzie: verificați pașaportul vânzătorului. Și notarii sunt cei mai buni în a face asta. Prin urmare, orice document autentificat de la vânzător a primit în dvs.!!! prezență, efectul va fi mai bun decât orice antidepresiv.

4. Un alt punct de verificare a curățeniei apartamentului, necesitând prezența ta persistentă. Înțelegeți cu vânzătorul de la țărm (adică la efectuarea unui avans) că atunci când mergeți la centrul multifuncțional pentru a obține un extras din registrul casei, veți fi prezent cu el. În primul rând, vă veți asigura că documentul oficial care arată toate persoanele înregistrate în apartament nu este fals. Și în al doilea rând, prezentându-te ca un nou cumpărător al unui apartament, vei avea ocazia să pui o întrebare unui angajat al MFC despre persoanele înregistrate anterior și chiar să încerci să ceri să tipăriți un extras arhivat. Deoarece proprietarul apartamentului va sta lângă tine, atitudinea față de tine va fi mai prietenoasă. Prin urmare, dacă o persoană înregistrată anterior a mers să-și ispășească pedeapsa în zonă, cu posibilitatea de a reveni în apartament, veți fi anunțat despre acest lucru. De asemenea, merită să acordați atenție persoanelor înregistrate în apartament care au refuzat anterior să participe la privatizarea acestui apartament. Trebuie să aveți garanții 100% că aceste persoane vor fi radiate din apartament, deoarece nicio instanță nu le va „exclude” din apartament fără acordul lor.

5. Există un document care cu siguranță trebuie comandat la verificarea curățeniei apartamentului și care va arăta absolut: cine este acum proprietarul apartamentului și pe baza ce documente. Acest document se numește extras din Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Poate fi luat de ORICE persoană pentru ORICE proprietate din ORICE MFC sau sucursală Rosreestr. Este suficient să plătiți o mică taxă de stat și să vă prezentați pașaportul. Pe lângă informațiile de mai sus, extrasul va conține informații despre prezența/absența grevelor și a garanțiilor asupra apartamentului.

6. Mai nou, a existat pericolul pierderii unui apartament dacă o persoană este declarată falimentară după vânzarea apartamentului. Pentru a evita o astfel de situație, verificați vânzătorul apartamentului pe Internet folosind dosarul cauzelor de arbitraj și pe site-ul oficial al Tribunalului orașului Moscova. Dacă există un proces împotriva vânzătorului, analizați situația mai profund (desigur, cu un avocat).

7. Un alt pericol despre care toată lumea a auzit este riscul ca vânzătorul să fie recunoscut ca „incapabil să înțeleagă sensul acțiunilor sale și să le gestioneze” la momentul tranzacției de vânzare a unui apartament. Cu alte cuvinte, din cauza incapacității vânzătorului. Dificultatea de a preveni această situație este că vânzătorul apartamentului nu trebuie neapărat să fie o persoană bolnavă mintal și să fie înregistrat la un Dispensar Psihiatric sau Narcologic. Vânzătorul poate fi pur și simplu predispus la pierderea temporară a rațiunii (care poate fi confirmată în instanță prin extrase din fișele medicale ale vizitelor la un psihiatru sau narcolog). De regulă, pentru un expert în medicină legală, aceste informații vor fi suficiente pentru a da instanței o opinie care va duce la recunoașterea tranzacției ca invalidă. Această situație poate fi evitată folosind unul dintre sfaturile:

• Cereți vânzătorului să ia certificate din care să rezulte că nu a fost observat în PND și ND;
• În ziua tranzacției, efectuați o examinare cu un psihiatru pentru a vă determina capacitatea juridică;
• Invitați un psihiatru la tranzacție (nu este necesar să-l reprezentați) pentru a putea evalua din exterior capacitatea vânzătorului Dacă vânzătorul apartamentului se află într-un „grup de risc” - aceștia sunt pensionari singuri, persoane cu semne de boli psihiatrice, alcoolici și dependenți de droguri, Este imperativ să folosiți toate metodele de siguranță enumerate.

8. Dacă ați decis să cumpărați un apartament care a fost moștenit de vânzător, trebuie să vă protejați de posibila reziliere a contractului de cumpărare și vânzare a apartamentului din cauza pretențiilor legale din partea unui alt moștenitor. În această situație, va fi necesar să se efectueze o analiză foarte serioasă a documentelor cu o gamă completă de verificare a curățeniei apartamentului. În primul rând, verificați toate legăturile de familie - cine a lăsat moștenirea cui și de ce, dacă au existat alți posibili pretendenți ai moștenirii. Dacă au existat, unde au fost refuzurile de moștenire și de ce au fost refuzate? Desigur, toate acestea trebuie confirmate prin documente. Dar lucrul amuzant este că, pentru o securitate completă, va trebui să confirmați autenticitatea documentelor justificative. În general, verificarea curățeniei unui apartament la cumpărarea de la un moștenitor se poate transforma într-o adevărată investigație detectivă.

9. Chiar nu vreau să vorbesc despre apartamentele care se vând prin proxy. Primul sfat care poate fi dat în acest caz este să nu cumpărați astfel de apartamente. Dar, din păcate, în viata reala Pot apărea și astfel de situații. Și nu sunt întotdeauna asociate cu criminalitatea. De exemplu, oamenii pur și simplu fizic sau financiar nu pot veni la o tranzacție din altă țară. În orice caz, sarcina ta este să te asiguri că:

• Vânzătorul care a dat împuternicirea este o persoană reală și vie. Pentru a face acest lucru, trebuie să găsești prieteni (sau să angajezi un avocat) care sunt aproape geografic de vânzător și se pot întâlni cu acesta pentru a discuta și a-și verifica documentele. Ca ultimă soluție (de exemplu, vânzătorul participă la o expediție pe Marte), utilizați Skype pentru a comunica.
• Procura este cu adevărat reală. Întrebarea autenticității unei împuterniciri se pune de obicei celor a căror sigiliu și semnătură se află pe împuternicire. Rețineți că o procură poate fi eliberată nu numai de un notar al Federației Ruse, ci și de notarii din alte țări, consulatul Federației Ruse într-o altă țară, comandantul unei unități militare, șeful închisoare și alții.
• Dar asta nu este tot. Trebuie să verificați dacă împuternicirea nu a fost revocată. Dacă împuternicirea a fost eliberată în Rusia, aceasta poate fi verificată pe site-ul web al Camerei Notariale Federale, indicând numele notarului, numărul și data eliberării procurii. Pentru alte împuterniciri, consultați organizația care a certificat împuternicirea.

Toate modalitățile pe care le-am enumerat pentru a verifica curățenia unui apartament atunci când cumpăr un apartament pe piața secundară sunt accesibile neprofesioniștilor pieței imobiliare. Trebuie să înțelegeți că aceste metode nu vă vor oferi o garanție completă a purității tranzacției, fie și doar pentru că nu acoperă întreaga sferă a verificărilor necesare, la care pur și simplu nu aveți acces. Pe de altă parte, nu este întotdeauna necesară efectuarea întregii game de verificări. În fiecare caz, trebuie să efectuați o analiză individuală a tranzacției și să ascultați vocea rațiunii.

Încheind modalitățile de verificare a curățeniei unui apartament la cumpărare, aș dori să adaug următoarele:

• Astăzi, „pe cât posibil”, doar agenții imobiliari în colaborare cu avocații specializați pot verifica curățenia unui apartament înainte de a cumpăra. La strigătele indignate ale firmelor de avocatură implicate în verificarea apartamentelor fără agenți imobiliari, pot să răspund: „Avocații verifică doar documentele care vin peste biroul lor”. Cum și ce documente ajung la biroul avocatului depinde de noi.
• Numai companiile de asigurare, sub rezerva plății primelor anuale de asigurare. Toate celelalte discuții despre garanții din partea oricui sunt vorbe inactiv și blasfemie.

Când cumpărați locuințe pe piața secundară, trebuie să fiți mai atent la verificarea documentelor pentru apartament. După ce ați cumpărat un imobil și nu ați verificat toate documentele, există o probabilitate mare de a avea probleme cu datoriile proprietarului anterior sau, mai rău, de a fi nevoit să vă împărțiți proprietatea cu străini. Vom vedea cum să evităm astfel de situații în acest articol.

Cel mai adesea, din cauza neglijenței cumpărătorului, se efectuează tranzacții, care au ca rezultat achiziționarea de imobile care grevează drepturile terților. Pentru a preveni acest lucru, se propune să se efectueze o serie de măsuri și să achiziționeze un apartament „din mână” cu riscuri minime pentru cumpărător. Citiți mai jos despre cum să faceți acest lucru.

Ce trebuie să verificați înainte de a cumpăra un apartament

Este mai bine să verificați puritatea legală a spațiului rezidențial care vă place, solicitând ajutorul unui avocat specializat în probleme imobiliare. Curiozitatea și perseverența în aceste condiții te vor ajuta să-ți cumperi un apartament curat, iar dacă ești prea lene să verifici toate informațiile, tu, în calitate de cumpărător, îți riști banii.

În primul rând, acordați atenție următoarelor puncte înainte de a verifica apartamentul conform instrucțiunilor.

1. Vânzătorul trebuie să aibă toate documentele care să ateste dreptul de proprietate asupra proprietății:

• Contractul(e) de bază pentru fiecare proprietar și certificat(e) de proprietate;
• Pașapoarte: cadastrale și tehnice. Ambele pașapoarte trebuie să fie prezente dacă lipsește cel puțin unul, vânzătorul este obligat să-l recomandă.

În apartament nu ar trebui să existe cetăţeni înregistraţi temporar, cu dreptul de şedere păstrat după schimbarea proprietarului (eliberat temporar).În caz contrar, după ce au cumpărat un apartament, persoanele externate temporar se vor putea înregistra din nou în el și vor locui cu noul proprietar. Acestea includ:

• prizonieri care ispășesc pedeapsa;
• militari (recruți);
• copiii care se află în instituții de învățământ;
• persoane din casele de bătrâni;
• cetăţeni care urmează tratament la un dispensar de psihiatrie.

Apartamentul nu este împovărat cu drepturile terților:

• Nu apare în procedurile judiciare;
• Absența chiriei - nu există un acord prin care, după decesul proprietarului, apartamentul devine proprietatea chiriașului.
• Fără arestare. Dacă instanța a sechestrat un apartament pentru neplata facturilor de utilități sau a unui împrumut, atunci un astfel de imobil poate fi vândut numai după ridicarea sechestrului. Adică plătiți toate datoriile.
• Nu există niciun depozit. Dacă apartamentul este ipotecat și este gajat la bancă, atunci pentru a-l vinde trebuie mai întâi să obțineți acordul băncii, să rambursați împrumutul și să eliminați grevarea din Reg. secție
• Nu se inchiriaza. Trebuie să fii mai atent cu acest punct. Proprietarul poate vinde apartamentul, dar chiriașii, conform acordului, pot locui în el până la sfârșitul contractului.

Reamenajarea, dacă este cazul, trebuie legalizată. Ce se întâmplă dacă cumperi un apartament cu reamenajare neautorizată cu ipotecă? Banca nu va aproba o astfel de proprietate, fie va trebui să o abandonați, fie să aduceți apartamentul în conformitate cu planul. Dacă o astfel de locuință a fost deja achiziționată, atunci în viitor noul proprietar va trebui să o legitimeze el însuși, ceea ce costă o mulțime de bani și timp.

Verificați dacă apartamentul a fost achiziționat în timpul căsătoriei și înregistrat pe numele unei persoane. Dacă acesta este cazul, atunci aveți nevoie de consimțământul legal certificat al celui de-al doilea soț, în caz contrar, în viitor, acesta îl va putea da în judecată și îl va câștiga, deoarece proprietatea a fost cumpărată folosind bugetul comun al familiei. Rezultatul unei astfel de neatenții poate fi locuirea cu vechiul proprietar sau schimbarea unui apartament.

Când cumpărați un apartament moștenit, asigurați-vă că mergeți la notarul care s-a ocupat de cazul moștenirii și asigurați-vă că nu mai sunt solicitanți pentru spațiul de locuit.În caz contrar, vă puteți pierde proprietatea.

Prezența unui proprietar minor, vă va obliga să obțineți permisiunea autorităților tutelare dacă aceasta nu este primită, atunci Camera Înregistrării va refuza efectuarea tranzacției;

La achiziționarea unui apartament prin procură, contactați un notar pentru a afla dacă împuternicirea de vânzare a fost revocată. Dacă se întâmplă acest lucru, atunci vânzarea poate fi efectuată numai de proprietar personal.

Verificați puritatea legală a apartamentului la achiziționarea acestuia

Mai sus a fost o listă prin care trebuie să verificați puritatea legală a apartamentului pe care îl cumpărați. Vânzătorul trebuie să aibă aproape toate documentele înainte de a vinde.

Escrocii de multe ori vin cu scuze și încearcă să aștearnă timp. Dacă, se presupune că din cauza uitării, neatenției sau ocupației, vânzătorul nu furnizează pachetul de documente necesar, nu vă grăbiți să cumpărați. Este mai bine să fii prea precaut decât lipsit de precauție.

Consimțământul soțului

Dacă proprietatea aparține unui soț și soție (cumpărați în timpul căsătoriei), atunci este necesar acordul ambelor părți la vânzare. Nu ar trebui să fie declarată verbal;

O excepție poate fi o familie care are un contract de căsătorie care precizează cine deține apartamentul.

Să ne uităm la istoricul tranzacțiilor cu apartamentul achiziționat

Pentru a verifica istoricul tranzacțiilor cu un apartament, trebuie să luați un extras de la stat. înregistrarea despre istoricul tranzacțiilor. Această procedură este efectuată de vânzătorul imobiliar sau de reprezentantul său autorizat. Un astfel de document este preluat de la MFC sau de la Camera Înregistrării.

După ce ați primit extrasul, vedeți dacă apartamentul a fost revândut des. Dacă da, atunci ar trebui să fii precaut și să o verifici cu mai multă atenție, implicând avocații în proces.

Suntem atenti la reamenajare

Verificarea reamenajării nu va dura mult timp. Nu este nevoie să implicați specialiști în acest proces este suficient să verificați personal planul apartamentului cu cel existent. Asigurați-vă că toți pereții, ușile și camere întunecate sunt la locurile lor. Acest lucru va fi suficient pentru verificare.

Dacă vânzarea unui apartament are loc în baza unei împuterniciri generale

• Înainte de achiziție în sine, trebuie să mergeți la notarul care a făcut această procură și să verificați dacă a fost revocată.
• Verificați proprietarul apartamentului pentru adecvare și capacitate. La cea mai mica suspiciune, cereti certificate de la o clinica de psihiatrie si neurologica. Vânzătorul nu trebuie să fie înregistrat la niciuna dintre unități. Dacă încă locuiește acolo, atunci trebuie să aibă în consecință un tutore, care trebuie să furnizeze certificate de la autoritățile de tutelă și tutelă cu privire la consimțământul pentru vânzarea apartamentului. În caz contrar, tranzacția este considerată nevalidă.

Verificați disponibilitatea celor înregistrate și eliberate temporar

Inainte de vanzarea apartamentului, toate persoanele inregistrate trebuie externate, in caz contrar, chiar si dupa schimbarea proprietarului, au dreptul de a locui in incinta cu noul proprietar. Asemenea cetățeni nu pot fi eliberați decât prin instanță.

Cum pot verifica asta? Vânzătorul trebuie să ia de la biroul de pașapoarte un certificat care să indice prezența cetățenilor înregistrați.

Cum se verifică persoanele înregistrate temporar în apartamentul cumpărat? Acest punct este mai sensibil și necesită o atenție specială. Contactați biroul de pașapoarte împreună cu proprietarul și aflați dacă cineva a fost externat nu în noul loc de reședință, ci într-un spital de boli mintale, închisoare sau instituție de învățământ. Dacă răspunsul este da, atunci ar trebui să refuzați înțelegerea, deoarece la întoarcere, aceste persoane au dreptul să locuiască împreună cu dvs.

Dacă aveți dubii, îi puteți verifica pe cei înscriși temporar în apartament în alt mod - folosind o chitanță pentru facturile de utilități. De obicei indică numărul total al celor înregistrate. Prin urmare, înainte de tranzacție, această sumă trebuie să fie egală cu zero.

Apartament ereditar

Dacă tranzacția are loc cu un apartament moștenit, atunci trebuie să contactați notarul care s-a ocupat de cazul. El trebuie să confirme în scris că alți solicitanți pentru proprietate au refuzat și apartamentul are un singur moștenitor activ.

Consimțământul soților

Dacă familia a cumpărat apartamentul în timpul căsătoriei, atunci ar trebui să solicitați o cerere notarială de la al doilea proprietar pentru acordul de vânzare.

O astfel de declarație nu va fi necesară dacă soții au întocmit un contract de căsătorie care precizează clar clauza asupra proprietății separate.

Cum să nu cumperi un apartament cu datorii

Un vânzător onest ar trebui să vândă apartamentul fără datorii. Pentru a face acest lucru, el trebuie să plătească toate facturile de utilități, electricitate și gaz.

Pentru a nu cumpăra o casă cu datorii, mergeți cu vânzătorul la toate organizațiile descrise mai sus și obțineți certificate de datorii pentru ultimele luni. Fără a finaliza această procedură, biroul de locuințe nu va sta la ceremonie, ci va cere datorii de la dvs. Această situație poate fi rezolvată în instanță, dar banii și timpul petrecut nu merită.

Se întâmplă ca proprietarul să nu-și poată plăti facturile la utilități. Această situație se rezolvă prin întocmirea unui contract de depozit. În care este indicată valoarea datoriei și merge spre plata datoriilor.

Contractul de cumpărare și vânzare prevede că proprietarul a plătit toate datoriile și dacă ies la iveală plăți ascunse, proprietarul anterior va trebui să plătească pentru ele.

În concluzie, aș dori să notez următoarele. Urmărește vânzătorul, vezi dacă încearcă să ascundă o întâlnire cu vecinii, dacă îți îndeplinește dorințele. Inventează el scuze pentru a furniza cutare sau cutare document?

Cumpărarea unui apartament pentru viitorul proprietar este un pas responsabil pentru care merită pregătit. Puritatea legală a tranzacției este o componentă importantă în procesul de cumpărare a unui apartament. Nu contează dacă vă ocupați singur de această problemă sau dacă comandați asistență juridică de la agenți imobiliari profesioniști. În orice caz, trebuie să înțelegeți ce se întâmplă la fiecare etapă de înregistrare și pentru ce plătiți mulți bani.

Nu este nevoie să te grăbești într-o chestiune atât de importantă. Dacă vânzătorul uită orice documente, se referă în mod constant la uitare și nu arată documentele necesare în timp util, ar trebui să fiți atenți. La urma urmei, este posibil să verificați curățenia proprietății achiziționate numai dacă aveți un pachet complet de documente, care în cea mai mare parte pot fi obținute doar de la proprietar.

Nu ai încredere - verifică

La ce ar trebui să fii atent dacă un apartament este verificat pentru puritatea legală? Sunt verificate mai multe nuanțe, inclusiv următoarele:

1. numărul de cetățeni înscriși în apartament și numărul celor care anterior locuiau efectiv în el și locuiesc în prezent acolo;
2. există persoane în acest spațiu de locuit care sunt înregistrate în apartament, dar nu locuiesc în el din diverse motive - de exemplu, servesc în armată, sunt într-un azil de bătrâni, în închisoare etc.;
3. dacă minorii locuiau anterior în apartament, dacă locuiesc acum, dacă le-au fost încălcate drepturile;
4. drepturile altor persoane asupra apartamentului;
5. prezența sarcinilor - gaj, închiriere sau folosință, arestare etc.;
6. dacă au fost efectuate reamenajări în apartament și dacă au fost decorate în consecință;
7. informații în general despre casă - anul în care a fost pusă în funcțiune, dacă este dărăpănată și nesigură sau supusă renovare majorăși reconstrucție;
8. date privind prezența sau absența datoriilor la plăți pentru utilitati publice, electricitate, comunicații etc.

Este mai bine să acționați în ordine - acest lucru va dura timp, dar atenția la detalii merită zilele petrecute. Toată lumea poate trece prin mai multe etape de verificare.

Avocații noștri știu raspuns la intrebarea ta

sau la telefon:

Prima etapă este verificarea drepturilor asupra apartamentului și a documentelor

Documentul principal pe care proprietarul apartamentului trebuie să-l arate cumpărătorului este certificat de proprietate asupra imobilului vândut. Apoi, merită să studiem documentele pe baza cărora a luat naștere acest drept. Poate că acesta va fi un contract de cumpărare și vânzare sau un cadou, un certificat conform căruia a fost acceptată o moștenire, un contract de rentă (care este mult mai puțin obișnuită) sau un fel de hotărâre judecătorească care a rezultat în dreptul de proprietate. Toate lucrările trebuie să fie „curate”, fără pete sau corecții, ceea ce indică fiabilitatea și autenticitatea lor.

Contractele trebuie să fie înregistrate corect conform legii. Ei stipulează adesea termenii tranzacției - trebuie să vedeți dacă au fost respectați și dacă există riscul de reziliere a contractului. Poate că vânzătorul vinde un apartament pentru care nu a plătit integral. Informații despre aceasta pot fi conținute în documentele de titlu. Următoarea tranzacție de vânzare și cumpărare se poate dovedi a fi ilegală dacă creditorul își afirmă drepturile. Acesta este doar un exemplu, vânzătorul poate avea o mulțime de obligații și este foarte important să verificați aceste puncte. Ar trebui să studiați cu atenție documentele pentru apartamentul acelor proprietari care au moștenit locuințe și se grăbesc să o vândă rapid.

A doua etapă este verificarea istoriei spațiului de locuit

Pentru a afla istoricul apartamentului, cereți vânzătorului să vă prezinte extras din Registrul Unificat de Stat. În acest extras din registrul unificat puteți vedea dacă apartamentul are sechestru sau interzicerea oricăror tranzacții, toate transferurile de proprietate de aproape 20 de ani. Registrul de stat a fost creat în 1998 ar fi dificil să se afle informații mai devreme și mai exacte despre drepturile de proprietate. Cu toate acestea, acest lucru nu este atât de important, ci pentru a afla de câte ori pe în ultima vreme Această proprietate anume era de vânzare, interesantă. Revânzarea frecventă poate indica faptul că tranzacțiile imobiliare nu sunt foarte „curate” și corecte.

Cele mai „curate” apartamente și cele ideale din punct de vedere juridic sunt considerate a fi cele despre care nu există date în Registrul Unificat de Stat. Aceasta înseamnă că apartamentul nu a fost vândut după privatizare. Trebuie doar să faceți o cerere către municipalitate, unde departamentul de politică imobiliară poate oferi informații despre toți proprietarii de apartamente.

Dacă „istoricul medical” al apartamentului include arestări și interdicții, trebuie să vă uitați la câți ani au trecut de când au fost ridicate. Termenul de prescripție pentru invalidarea tranzacțiilor imobiliare este de 3 ani. Astfel, este indicat ca în ultimii trei ani să nu fie impuse restricții asupra apartamentului achiziționat.

Avocații noștri știu raspuns la intrebarea ta

sau la telefon:

A treia etapă - verificarea calității

Proprietarul apartamentului, de regulă, are documente de la ITO. Au un plan cadastral, care reflectă toți parametrii locuinței și indică reamenajarea în curs. Calitatea unui apartament este determinată de dacă o astfel de reconstrucție a fost legală și efectuată după obținerea permisiunii. Consimțământul este eliberat de municipalitate dacă reamenajarea nu compromite calitatea locuințelor și, cel mai important, structurile portante ale clădirii. Transformarea unui apartament fără permisiune este ilegală și poate cauza o mulțime de probleme noilor săi proprietari.

A patra etapă - verificarea păduchilor

Nu doar apartamentul care se achiziționează, ci și proprietarul acestuia, vânzătorul, trebuie să fie supus unui control de calitate. În prezent, există multe servicii electronice care vă permit să obțineți diverse informații solicitate. Serviciul de migrare are și el un astfel de serviciu. Pe site-ul web al Serviciului Federal de Migrație din Rusia puteți verifica autenticitatea datelor pașaportului unei persoane - a cere vânzătorului să se uite la pașaportul său ar fi destul de potrivit. Puteți contacta biroul local de pașapoarte.

O atenție deosebită trebuie acordată verificării vânzătorilor de imobile care acționează în baza unei împuterniciri a proprietarului. O astfel de împuternicire trebuie să fie certificată de un notar și nu poate fi revocată. Acesta prevede drepturile vânzătorului – dacă acesta poate primi, de exemplu, bani pentru o locuință vândută sau este doar autorizat să semneze un acord.

Altul punct important- capacitatea juridică a vânzătorului. Este necesar să se verifice atitudinea lui față de alcool și droguri, precum și starea sa mentală. O persoană sănătoasă și adecvată va aduce potenţiali cumpărători toate informațiile necesare, deoarece tranzacția este relevantă și semnificativă pentru el.

A cincea etapă - verificarea terților și a drepturilor acestora

Pe lângă proprietar, în apartament pot fi și alți chiriași, chiar dacă aceștia erau invizibili la momentul tranzacției. Proprietarul ar trebui să fie rugat să ia un extras din registrul casei, care indică toate persoanele înregistrate în spațiul de locuit dat, precum și cele care își păstrează dreptul de a locui în apartament chiar și după vânzarea acestuia.

Teoretic, chiar și cineva care a dispărut, dar de fapt este, de exemplu, în tratament sau în închisoare, poate contesta tranzacția. Proprietarul nu știe întotdeauna despre locația rudei sale și speră că nu va afla niciodată. El se poate prezenta în orice moment și își poate declara drepturile. În acest caz, nu merită să vă asumați riscuri, este mai bine să căutați o opțiune mai „curată” din punct de vedere legal pe piața imobiliară.

O altă zonă de risc sunt minorii, ale căror drepturi sunt protejate de autoritățile tutelare. Va fi necesar un permis pentru a-și vinde părțile din apartament. Important este și consimțământul soțului/soției la tranzacția de vânzare a apartamentului.

În concluzie, câteva sfaturi utile către cumpărătorul unui apartament, care vă va ajuta să asigurați puritatea legală a tranzacției:

1. Dacă cumpărați un apartament al cărui proprietar l-a moștenit, luați de la acesta un document din care să rezulte că se angajează să rezolve toate problemele în cazul altor moștenitori, inclusiv suportarea cheltuielilor financiare.
2. Vă rugăm să rețineți că apartamentul este vândut împreună cu toate datoriile. Dacă nu verificați dacă există datorii în plată pentru locuințe și servicii comunale, electricitate, telefon și internet, vă veți plăti singur - integral.
3. Formalizați în mod corespunzător procesul de transfer de bani către vânzător. Asigurați-vă că luați o chitanță care indică suma fondurilor plătite în conformitate cu contractul de cumpărare și vânzare. Dacă plata se face în rate, astfel de chitanțe trebuie luate în fiecare etapă.
4. Un apartament dobândit în timpul căsătoriei este un bun dobândit în comun de către soți. În timpul procesului de divorț, unul dintre soți își va revendica partea din proprietate. Prin urmare, aceste informații trebuie și ele verificate. Mai întâi, aflați despre prezența celei de-a doua jumătăți prin ștampila din pașaport.
5. Orice sustragere a vânzătorului de a răspunde la întrebările puse de cumpărător este un motiv pentru a te gândi la asta și a începe să fii atent. Mai ales dacă vânzătorul nu furnizează niciun document și se grăbește să finalizeze tranzacția.

Dacă aveți întrebări despre verificarea curățeniei legale a unui apartament înainte de a cumpăra, avocatul nostru online de gardă este gata să le răspundă prompt.

Dacă ați selectat un apartament potrivit și ați convenit asupra unui preț cu vânzătorul, următorul pas este să verificați puritatea legală a proprietății achiziționate.

Ce este puritatea legală?

Puritatea juridică a imobilelor înseamnă că nu există obstacole în calea tranzacției și că rezultatele tranzacției nu vor fi contestate pe viitor în instanță de către terți.

Trebuie să verific curățenia în apartament?

Cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare este cea mai riscantă tranzacție în materie de fraudă. Escrocii, cu scopul de a obține profit criminal, dezvoltă o varietate de metode pentru a înșela cumpărătorii creduli. Consecințele negative pot rezulta și din acțiunile imprudente ale cumpărătorului însuși. La achiziționarea unui imobil, sunt probabile următoarele consecințe:

1. pierderea dreptului de proprietate asupra bunurilor dobânditeși banii cheltuiți pentru achiziție;
2. 3 persoane au drepturi la apartamentul dvs;
3. pierdere de timpîn timp ce aşteptai să aibă loc tranzacţia.

Recomandare! După înregistrarea dreptului de proprietate asupra apartamentului, se poate dovedi că fostul proprietar are o datorie pe care acum va trebui să o plătiți. Pentru a evita acest lucru, luați-l de la vânzător certificat de lipsă de datorie. În contractul de cumpărare și vânzare, notați o clauză în care se precizează responsabilitatea vânzătorului pentru rambursarea acestuia.

Cum verifică agenții imobiliari curățenia?

Inspectarea proprietății imobiliare este dificilă și necesită o perioadă considerabilă de timp, motiv pentru care mulți oameni preferă să apeleze la serviciile de.

Sarcina principală Pentru un agent imobiliar profesionist, nu este atât o verificare, cât să determine apariția unor posibile riscuri de litigiu pentru cumpărător și să asigure securitatea tranzacției. Avantajul unui agent imobiliar față de un cumpărător este experiența și cunoașterea a ceea ce trebuie să căutați atunci când verificați.

Un agent imobiliar cu experienta pe baza documentelor primite se identifică identitatea și capacitatea juridică a vânzătorului. Un extras din registrul casei se examinează cu atenție pentru prezența chiriașilor din perioada de ocupare a casei, a celor care locuiesc în ziua tranzacției, precum și a celor plecați.

În plus, se verifică dacă drepturile nimănui nu au fost încălcate și că cererile rezidenților care au refuzat privatizarea sunt completate corect. Dacă în apartament sunt înregistrate și alte persoane în plus față de vânzător, atunci se solicită acordul tuturor rezidenților certificat de notar, permisiunea soțului (soției) de a vinde imobile achiziționate după căsătorie, permisiunea consiliului de tutore pentru minori. .

Apoi se studiază extrasul din Registrul Unificat de Stat. Pentru a verifica drepturile asupra proprietății moștenite, agenții imobiliari se adresează unui notariat, care va elibera un extras din carnetul notarului în care să precizeze că alte persoane nu își revendică dreptul. Dacă proprietatea este primită ca urmare, agentul imobiliar contactează oficiul de registratură pentru un duplicat al certificatului de deces al proprietarului anterior. O atenție deosebită este acordată dacă au fost impuse sarcini sau dacă au fost efectuate proceduri judiciare.

Dacă există neconcordanțe în documentele vânzătorului, agentul imobiliar merge la instituțiile necesare și solicită informații.

La finalizare, se întocmește actul și permisiunea de a efectua cumpărarea și vânzarea.

Verificare pe internet

Va fi dificil să verifici curățenia casei tale pe internet, deoarece online vei primi doar un extras din.

Pe site-ul Rosreestr, oricine poate comanda o versiune electronică sau hârtie a extrasului completând un formular special. Costul documentului - 200 de ruble. Plata se face folosind serviciul ROBOCASSA.

Dar în același timp acest document nu este suficient pentru a verifica cuprinzător puritatea tranzacției. Acesta va conține doar informații despre proprietarii proprietății (fără temeiuri pentru apariția drepturilor) și prezența sarcinilor înregistrate.

Cât costă un cec?

Verificarea purității legale a unui apartament se efectuează în aproape toate firmele de avocatură pentru o taxă separată sau ca pachet atunci când însoțește întreaga tranzacție. Costul serviciului este de la 5.000 la 70.000 de rubleîn funcție de volumul, complexitatea, volumul de muncă, regiune.

Cinci dezavantaje ale unei verificări notariale a curățeniei legale a unui apartament

Participarea notarilor la tranzacțiile imobiliare nu este necesară, iar cumpărătorul are de ales dacă îi implică sau nu în inspecție. Astfel, avocatul Oleg Sukhov recomandă servicii notariale în în acest caz, refuza din urmatoarele motive.

Verificarea nu are dovezi superbe

Verificarea juridică a documentelor la cumpărarea și vânzarea proprietății nu este o muncă directă, dar venituri suplimentare. În plus, un avocat și un agent imobiliar pot face aceeași muncă pentru cumpărător. În acest sens, documentele eliberate de notari în cadrul acestei proceduri nu au dovezi superbe pentru lege.

Verificări repetate și risipă de bani

Imediat înainte de înregistrarea vânzării și cumpărării, se efectuează o examinare juridică a documentelor de către Rosreestr, care verifică istoricul bunurilor imobiliare pe baza informațiilor din Registrul Unificat de Stat și. Iar dacă apartamentul are sarcini, tranzacția nu va fi înregistrată. În consecință, verificarea notarială va fi repeta cu examenul Rosreestr. În plus, notariatul examinează doar acele documente care vor fi furnizate de client. Și cel mai probabil nu va identifica persoanele ale căror drepturi au fost încălcate în timpul privatizării și care sunt incompetenți.

Notarii nu vor detecta vânzarea proprietății folosind documente falsificate. În consecință, chiar și cu o verificare notarială, există pericolul de a întâlni escroci.

Luând legătura cu un notar, nu numai că puteți comanda o reverificare, dar puteți suporta și cheltuieli suplimentare prin plata unei taxe notariale.

Greu de asigurat

Conform legislației în vigoare, notarii privați sunt obligaţi să asigure riscuri faţă de terţi. Adică pentru a compensa prejudiciul cauzat ca urmare activitate profesională, în baza unui contract de asigurare.

De fapt, companiile de asigurări nu recunosc toate cazurile de daune ca fiind asigurabile. De asemenea, cererea de despăgubire a prejudiciului la instanță nu este o garanție a despăgubirii. Pentru 5 ultimii ani Doar 55 de astfel de cereri au fost depuse în instanță. Se pare că aproximativ 10 cereri sunt depuse pe an în valoare de aproximativ 20 de milioane de ruble. Demonstrarea vinovăției notarului este problematică. De regulă, totul este pus pe seama neconcordanțelor din Registrul Unificat de Stat.

Notarii sunt rar urmăriți penal

Aducerea notarilor la răspundere penală este destul de dificilă. Stabilirea în instanță a faptului de vătămare intenționată sau neglijență nu garantează că persoana vinovată va fi pedepsită. Majoritatea cazurilor sunt abandonate sau achitate. În ultimă instanță, se aplică sancțiuni disciplinare sub formă de amendă.

Notarul nu va identifica toate riscurile posibile

Datorită faptului că pe piața imobiliară activează mulți escroci, doar un specialist cu experiență va determina eventualele riscuri la efectuarea unei tranzacții. Și datorită faptului că notarul nu este la curent cu specificul pieței imobiliare, practica judiciara care predomină în acest domeniu, prin urmare, nu va putea identifica toate momentele periculoase pentru client.

Verificarea prin canale speciale

În videoclipul de mai jos, avocatul și agentul imobiliar în exercițiu Victoria Ivanova atinge un subiect care nu este pe deplin acoperit pe internet - verificarea unui apartament înainte de a cumpăra folosind canale speciale, ocolind sursele oficiale. Un interes deosebit este faptul că autorul videoclipului oferă exemple specifice din propria sa practică.