Construcție comună: o chestiune de supraviețuire. În prima lectură au fost adoptate modificări la legea privind construcția comună. Participarea comună la construcții în anul

În prima jumătate a anului 2018, un număr record de ansambluri rezidențiale se pregătesc să intre pe piața de clădiri noi din Moscova

Foto: ITAR-TASS/ Interpress/ Tatyana Timirkhanova

Dezvoltatorii încearcă să lanseze cât mai multe ansambluri rezidențiale înainte de intrarea în vigoare a noilor cerințe pentru dezvoltatorii de locuințe, au declarat dezvoltatorii și agenții imobiliari intervievați de editorii RBC Real Estate. Conform previziunilor lor, cel mai mare volum de clădiri noi din acest an va ajunge pe piața de la Moscova înainte de 1 iulie.

Volumul total de proiecte care vor intra în vânzare în 2018 va fi de aproximativ 1,5 ori mai mare decât în ​​trecut, prezice Pavel Bryzgalov, director de dezvoltare strategică la FSK Leader. Dacă ne bazăm pe experiența anilor trecuți, atunci, cel mai probabil, vârful lansării de noi obiecte pe piață va fi în martie-aprilie, notează director general compania „Miel-Novostroiki” Natalya Shatalina. În general, conform evaluării ei, o creștere a ofertei până la sfârșitul anului ar trebui să aibă loc în toate segmentele.

„Până la 75% din volumul anual (aproximativ 1,5 milioane mp la Moscova) poate intra pe piață în primele șase luni ale acestui an. În consecință, cota rămasă va fi lansată pe piață în a doua jumătate a anului”, spune directorul de marketing al Grupului Urban, Tatyana Kalyuzhnova.

Anterior, experții de la Metrium Group și RBC Real Estate au declarat că dezvoltatorii de la Moscova dezvoltă în prezent aproximativ 140 de noi proiecte. „În prima jumătate a anului 2018, cel puțin aproximativ 30 de proprietăți sunt așteptate să iasă în vânzare, iar ținând cont de posibila accelerare a lansării de noi ansambluri rezidențiale, numărul acestora ar putea ajunge la 40-50”, a spus managing partner al Metrium. Grup, un participant rețeaua de afiliați CBRE Maria Litinetskaya. Spre comparație: în 2017, pe piața clădirilor noi a capitalei au început vânzările a 80 de ansambluri noi, în timp ce în 2016 numărul acestora a ajuns la 71, iar în 2015 - 66.

În a doua jumătate a anului 2018, va exista probabil o scădere semnificativă a activității de dezvoltare din cauza schimbărilor radicale ale regulilor jocului pe piața clădirilor noi, consideră Litinetskaya. „Nu toți dezvoltatorii se vor putea adapta la noile condiții de afaceri din cauza costurilor crescute. Începutul unor proiecte va trebui amânat pentru o dată ulterioară”, prezice ea.

Ce motivează dezvoltatorii?

Dezvoltatorii, dacă etapa de proiect o permite, încearcă să nu rateze ocazia de a trece la o examinare și de a obține o autorizație de construcție înainte de 1 iulie 2018, notează Pavel Bryzgalov. Mulți dezvoltatori doresc să atragă fonduri înainte de tranziția la o nouă schemă de finanțare a construcțiilor. cel mai mare număr fondurile acționarilor în baza acordurilor DDU, adaugă directorul general al LSR Group Yuri Ilyin. „Pentru dezvoltatori, vechile reguli ale jocului sunt mai clare. În plus, noile amendamente la 214-FZ, care intră în vigoare la 1 iulie, vor schimba modelul financiar al proiectului”, explică Pavel Bryzgalov.

În același timp, Tatyana Kalyuzhnova nu a observat încă o tendință de finalizare accelerată a noilor proiecte, deoarece astăzi dezvoltatorii sunt precauți în ceea ce privește creșterea volumelor de aprovizionare pe piață pe fundalul unei situații apropiate de supra-aprovizionare. Ea nu exclude însă că noile cerinţe, care intră în vigoare la 1 iulie, pot afecta viteza de punere în vânzare a clădirilor.

Cum se vor schimba cerințele pentru dezvoltatori?

De la 1 iulie 2018, intră în vigoare noi cerințe pentru dezvoltatorii de locuințe din Rusia. Aproape toate se referă la partea financiară a afacerii. Dezvoltatorul va primi cel puțin 10% din fonduri din costul construcției ansamblului rezidențial până la aprobarea declarației de proiect. În plus, suma finanțelor proprii alocate construcțiilor nu trebuie să fie mai mică de 10% din volumul investiției. Cheltuielile administrative nu pot depăși 10% din costul proiectului de construcție, iar valoarea totală a plăților în avans nu poate depăși 30%. Datoriile non-construcții ale dezvoltatorului sunt limitate la 1% din investiția totală.

Dezvoltatorul este privat de dreptul de a atrage orice alte împrumuturi decât un împrumut direcționat pentru proiect. Toata finantarea constructiilor trebuie sa treaca printr-un singur cont curent, care poate fi deschis doar intr-o banca autorizata de autoritati. În plus, dezvoltatorul nu poate emite acțiuni și obligațiuni, nu poate asigura obligațiile terților cu proprietatea sa sau nu poate crea organizații comerciale și non-profit.

De asemenea, au limitat capacitatea de a strânge fonduri simultan în cadrul mai multor autorizații de construcție. Mai simplu spus, principiul „un dezvoltator - o autorizație de construire” este introdus. În consecință, pentru proiecte majore cu mai multe etape de construcție, documentația de autorizare și proiectare va trebui aprobată înainte de începerea implementării, iar acest lucru va presupune o creștere a costurilor.

„Aceste inovații vor provoca în cele din urmă o creștere vizibilă a costurilor de construcție, care în viitor va duce fie la prețuri mai mari, fie la o scădere a profitabilității afacerii de dezvoltare. Având în vedere situația actuală pe o piață în care există o ofertă excesivă, unii dezvoltatori vor fi obligați să-și reducă activitățile sau să-și reconsidere serios parametrii”, spune Maria Litinetskaya.

Cum se vor schimba prețurile pentru clădirile noi

Experții intervievați de editori nu se așteaptă la o creștere semnificativă a clădirilor noi la Moscova și în regiune în acest an. Potrivit lui Pavel Bryzgalov, este puțin probabil ca introducerea mare de obiecte pe piață în prima jumătate a anului să aibă un impact semnificativ asupra prețurilor, deoarece promovarea examinării și obținerea unei autorizații de construire nu înseamnă că proiectul va fi pus în vânzare. . Mai mult, datorită ieșirii cantitate mare proiecte noi în prima jumătate a anului, în a doua vom observa o uşoară scădere, adaugă el.

În același timp, Maria Litinetskaya consideră că o creștere a ofertei, în special natura sa spasmodă, va da o lovitură puternică dinamicii slabe pozitive ale prețurilor care au apărut în anumite segmente în perioada 2016-2018. Cel mai probabil, din cauza creșterii ofertei, prețurile vor scădea în prima jumătate a anului, întrucât dezvoltatorii vor încerca să fure clienți de la concurenți prin prețuri atractive, prezice expertul.

În general, Natalya Shatalina se așteaptă și ea la o ușoară tendință ascendentă în 2018. „În ceea ce privește acele ansambluri rezidențiale care vor ajunge totuși pe piață în a doua jumătate a anului, din cauza costurilor de producție crescute, prețurile pot crește, dar dezvoltatorii vor încerca cel mai probabil să prevină acest lucru. Cred că dezvoltatorii mari vor putea să mențină prețurile la un nivel atractiv și, în același timp, să nu se abate de la îndeplinirea cerințelor 214-FZ”, rezumă Maria Litinetskaya.

În 2018 intră în vigoare modificări importante ale legislației care reglementează relațiile din sectorul imobiliar. Despre cele mai importante documente" ziarul Rossiyskaya„, a declarat Oleg Sukhov, președintele Breslei Avocaților Imobiliari.

Desființarea treptată a amnistiei dacha continuă, iar cerințele pentru limitele terenurilor devin din ce în ce mai stricte. Una dintre cele mai controversate schimbări este reforma sectorului construcțiilor partajate, care, potrivit participanților de pe piață, ar putea duce la un colaps în industrie.

Interdicția de a dispune de un teren ale cărui limite nu sunt delimitate

Din 2017, pentru înregistrarea cadastrală a caselor de țară, a devenit obligatorie furnizarea unui plan tehnic pentru un proiect de construcție capitală. Esența acestor schimbări este că casă de țară trebuie să fie în limitele schiței clădirii din plan. O continuare a acesteia a fost interdicția, care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2018 - nu veți mai putea dispune de terenuri, informații despre care nu se află în Registrul Unificat de Stat al Imobiliare. Pentru a face acest lucru, șantierul trebuie să fie supus unei proceduri de topografie cu un inginer cadastral. Nu veți putea vinde sau dona terenul, chiar dacă aveți un certificat de proprietate în mâini. În esență, devii mai degrabă utilizatorul decât proprietarul obiectului.

Modificările au fost efectuate pe baza Legii federale din 22 decembrie 2014 nr. 447-FZ „Cu privire la modificările Legii federale „Cu privire la cadastrul imobiliar de stat”. Scopul acestor modificări este clarificarea treptată a limitelor terenurilor Acum, în practică, există o mulțime de dispute în domeniul relațiilor funciare se referă la cazurile în care este dificil de înțeles unde se termină limitele unui site și încep limitele altuia baza de impozitare, deoarece numărul site-urilor ilegale va fi mult mai mic.

Amnistia Dacha nu va mai fi disponibilă

Amnistia dacha pentru construcția de locuințe individuale (construcții de locuințe individuale) se încheie. Acest lucru este menționat în legea federală din 30 iunie 2006 N 93-FZ. Principala modificare este că, pentru a înregistra dreptul la o clădire de locuit de la 1 martie 2018, va trebui să furnizați permisiunea de a pune în funcțiune instalația. Dacă reușiți să vă înregistrați dreptul înainte de această dată, atunci se va aplica o procedură simplificată - așa-numita „amnistia dacha”.

Această inovație era destul de așteptată, deoarece acum autoritățile se îndreaptă către o încetare treptată a procedurii simplificate de înregistrare a terenurilor și construcției individuale de locuințe situate pe acestea.

O altă parte a amnistiei se referă la o procedură simplificată de înregistrare a dreptului de proprietate asupra terenurilor. Acest ordin rămâne în vigoare până în 2020. Inițial, amnistia dacha a fost introdusă pentru a reduce numărul mare de clădiri și parcele neînregistrate și pentru a crește baza de impozitare. În cea mai mare parte, proiectul și-a încheiat sarcina, astfel încât autoritățile introduc o abandonare treptată a abordării simplificate a proiectării imobiliarelor de țară și grădină.

Noi cerințe în construcția comună

La 1 ianuarie 2018 au intrat în vigoare noi reguli în domeniul construcției pe capitaluri proprii. Cerințele pentru activitățile dezvoltatorilor au devenit mult mai stricte. În primul rând, aceasta se referă la activitățile financiare ale dezvoltatorilor. Companiile vor fi obligate să aibă un singur cont bancar pentru toate tranzacțiile. Dezvoltatorilor le este interzis să facă tranzacții care nu au legătură directă cu strângerea de fonduri de la acționari. În esență, vorbim despre întărirea controlului din partea instituțiilor de credit asupra fondurilor firme de constructii. Suma fondurilor proprii ale dezvoltatorului trebuie să fie de cel puțin 10% din costul proiectului al proprietății.

Al doilea punct este creșterea cerințelor pentru organizarea construcțiilor și documentare de autorizare. Se introduce principiul „o autorizație - o construcție”.

Este posibil să se construiască mai multe case sub o singură autorizație, dar funcționarea sub mai multe autorizații va fi interzisă. Dezvoltatorul însuși trebuie să aibă cel puțin 3 ani de experiență în construcția de blocuri de apartamente (suprafață totală de 10.000 mp). Acest lucru este menționat în modificările aduse legii federale din 30 decembrie 2004 N 214-FZ „Cu privire la participarea la construcția în capitaluri proprii a clădirilor de apartamente și a altor bunuri imobiliare”.

Acum, construcția cu capitaluri proprii câștigă popularitate, iar acest articol descrie ceea ce trebuie să știți despre asta în 2020 pentru a nu greși și a face totul corect. Această popularitate se datorează faptului că construcția comună permite oamenilor să achiziționeze locuințe noi la prețuri foarte competitive, ceea ce, desigur, este un plus imens. Cu toate acestea, în orice caz, mai întâi trebuie să înțelegeți totul nuanțe importante. Este de remarcat faptul că din 2020, practic, nimic nu s-a schimbat în această chestiune. Aceleași condiții sunt în vigoare de mulți ani.

În primul rând, merită să înțelegeți de ce mulți cetățeni ruși preferă să investească în construcții comune:

• Apartamentele din clădirile noi costă cel mai adesea mult mai puțin decât în piata secundara. Se dovedește că îți poți cumpăra noua casă foarte profitabil.
• Nu trebuie să pregătiți întreaga cantitate dintr-o dată. Puteți plăti pentru apartament atâta timp cât construcția este în curs.
• Puteți alege în avans un aspect care vă va potrivi pe deplin. Acest lucru vă va ajuta să economisiți bani în viitor. lucrari de reparatii. Desigur, trebuie să țineți cont de faptul că aspectul are diverse cerințe tehnice care trebuie îndeplinite.

Ca urmare, se dovedește că construcția unei noi case se realizează pe cheltuiala cumpărătorilor. Această opțiune va fi benefică atât pentru dezvoltatori, cât și pentru proprietarii de apartamente. Trebuie avut în vedere faptul că toate aspectele sunt reglementate de legislația rusă. Ar trebui să știți că dezvoltatorul este responsabil față de toți acționarii săi.

Cum funcționează participarea la capital?

Dacă decideți să deveniți acționar, atunci trebuie să știți despre toate nuanțele. În construcția comună există multe puncte care trebuie luate în considerare. Pentru a construi o casă, dezvoltatorul atrage fonduri de la persoane fizice sau persoane juridice, care, la rândul lor, sunt interesați de această construcție. Astfel, rezultă că acționarii pot fi cetățeni de rând care doresc să cumpere un apartament în etapa de construire a unei case, sau companii care cumpără mai multe apartamente deodată. Dezvoltatorul însuși și proprietarul terenului sunt, de asemenea, participanți la construcția comună.

Procedura de participare la capitaluri proprii are mai multe etape:

1. Pentru început, compania trebuie să obțină o autorizație de construcție. Fără acest document, ea nu poate începe construcția unei case, deoarece aceasta ar fi o încălcare Legislația rusă.
2. Odată primită această permisiune, se publică o declarație de proiect.
3. În continuare, sunt atrași investitorii care sunt interesați de construcția acestei case.
4. Contractul de participare la capitaluri proprii trebuie înregistrat la Rosreestr.

Permisiunea de a construi o casă poate fi obținută de la administrația locală. Pentru a obține un astfel de document, va trebui să furnizați un proiect care îndeplinește toate standardele tehnice. De obicei nu există probleme cu obținerea hârtiei, mai ales dacă dezvoltatorul este pe piață de câțiva ani.

Declarația de proiect este documentul care va oferi toate informațiile necesare despre planul de construcție și direct despre dezvoltator însuși. Această hârtie trebuie publicat în mass-media sau pe internet, pentru ca toată lumea să-l poată citi. Acest lucru trebuie făcut cu două săptămâni înainte ca dezvoltatorul să înceapă să semneze primele acorduri de participare la capital. Conform legii ruse, dezvoltatorul poate să nu publice astfel de informații, dar va trebui să le furnizeze oricui are nevoie de ele, ceea ce va complica semnificativ procesul.

Atragerea de acționari este o căutare de oameni care sunt interesați să investească în viitorul construcțiilor. În acest caz, nu ar trebui să existe încălcări ale legislației ruse. Cu toate acestea, nici acest lucru nu este suficient, se încheie acorduri suplimentare care specifică toate condițiile necesare.

Diferența față de investiție

Mulți oameni care decid să devină acționari cred că investiția în construcții este o investiție. Cu toate acestea, investiția și construcția comună sunt lucruri diferite, iar acest lucru trebuie luat în considerare. În primul rând, aceste două concepte sunt reglementate de acte juridice diferite - investiția prin Codul civil și construcția comună - de Legea federală privind construcția în comun (FL). Există și alte diferențe aici:

• Construcția comună are ca scop asigurarea faptului că acționarii primesc proprietatea asupra apartamentelor. Investiția este o oportunitate pentru profit suplimentar.
• Investițiile pot fi făcute nu numai numerar, dar și, de exemplu, titluri de valoare. În cazul construcției în comun, se acceptă doar numerar.
• Construcția comună necesită obligatoriu înregistrare de stat. Investițiile nu mai sunt la fel.
• Riscurile pot fi impuse investitorilor sau dezvoltatorului.
• In cazul investitiilor trebuie incheiat un acord. În cazul construcției în comun, numai în situațiile în care dezvoltatorul își îndeplinește toate obligațiile.

Se dovedește că acționarul nu este un investitor, iar aici lucrează absolut scheme diferite interacțiuni. Un acționar este un proprietar obișnuit care a decis să investească în locuințe în stadiul construcției acesteia. Absolut toată lumea poate participa la construcția comună.

Acord

Înainte de a deveni acționar, trebuie să înțelegeți cum sunt întocmite corect anumite documente. Acest lucru vă va permite să evitați greșelile grave și să faceți totul cât mai corect posibil. Un contract de construcție în comun este un acord în care dezvoltatorul se obligă să finalizeze construcția unei case, să o pună în funcțiune și, în principiu, să își îndeplinească toate obligațiile față de acționari. Contractul trebuie să conțină următoarele clauze obligatorii, fără de care nu se va considera încheiat:

• Trebuie înregistrate cele mai precise și detaliate informații despre proiectul de construcție.
• Drepturile și obligațiile ambelor părți – dezvoltator și acționari – sunt precizate.
• Trebuie specificate datele exacte când apartamentele vor fi transferate deținătorilor de capital.
• În document se precizează și care va fi prețul apartamentului. De asemenea, prevede condițiile în care exact suma trebuie plătită - imediat sau în rate.
• Este indicată perioada de garanție. Cel mai adesea este de trei ani.
• Metoda prin care se va asigura îndeplinirea atribuțiilor este prescrisă - un gaj, un contract de asigurare. Asigurarea este foarte cale bună protejează-te.

În cazul în care lipsește cel puțin una dintre clauze, contractul va fi declarat nul.

Drepturile și obligațiile acționarilor

Nu uitați că nu numai dezvoltatorul, ci și deținătorii de capitaluri au responsabilitățile lor. Responsabilitățile acționarilor includ:

• Plata sumei stabilite in termenele specificate in contract.
• Acceptarea apartamentului in termenele specificate si in contract.
• Plăți de penalități care se stabilesc la nivel legislativ.

Bineînțeles, acționarul are și propriile sale drepturi, de care ar trebui să fii conștient pentru a putea cere ceva de la dezvoltator dacă acesta încalcă legea. Drepturile fundamentale includ următoarele:

• Acționarul poate solicita dezvoltatorului să înregistreze un contract de construcție comun.
• Aveți tot dreptul să cereți de la dezvoltator toate documentele care vă interesează - proiectare, autorizație de construcție etc. Dezvoltatorul nu vă poate ascunde aceste documente, deoarece aceasta este o încălcare a legii ruse.
• Aveti dreptul sa cereti dezvoltatorului sa va ofere apartamentul in termenul specificat in contract. Desigur, acest lucru funcționează doar dacă ți-ai îndeplinit obligațiile și ai plătit integral apartamentul.
• Puteți cere plata unei penalități dacă dezvoltatorul a livrat apartamentul după termenul limită.
• Eliminarea defectelor se realizează pe cheltuiala dezvoltatorului în perioada de garanție stabilită.

Ce se cere de la dezvoltator

Ar trebui să cunoașteți nu numai drepturile și responsabilitățile dvs., ci și responsabilitățile dezvoltatorului. Cel mai bine este să studiați toate aceste puncte în avans, atunci nu vă veți găsi în situații neplăcute. Drepturile dezvoltatorului includ următoarele:

• Dezvoltatorul are tot dreptul de a atrage fonduri de la acționari pentru construirea unui bloc de locuințe.
• Dezvoltatorul poate cere plata pentru munca sa. Mai mult, dacă acționarul nu efectuează plățile la timp, i se pot aplica penalități. Astfel de acțiuni nu reprezintă o încălcare a legii ruse.
• Este posibil să se rezolve problema în instanță dacă este imposibil să se acționeze altfel.

Nu uitați că dezvoltatorul are și o mulțime de responsabilități:

• Fondurile strânse trebuie folosite strict în scopul propus, și anume, pentru construcția unei case.
• Acordul trebuie înregistrat.
• Obiectul trebuie livrat în termenul specificat în contract.
• Plata penalităților în cazul în care au fost încălcate termenii contractului.
• Stabilirea perioadei de garanție.
• Rambursarea întregii sume dacă contractul este reziliat din orice motiv.

De asemenea, este important să știți despre cerințele pentru capitalul autorizat al dezvoltatorului. Nu trebuie să fie mai puțin de 2,5 milioane de ruble.

Astfel, este posibil să observați că deținătorii de capitaluri proprii sunt protejați de dezvoltatorii fără scrupule care nu finalizează construcția clădirilor rezidențiale. Desigur, în orice caz, vă puteți pierde timpul dacă începeți cooperarea cu o companie care nu este cea mai obligatorie.

Nu uitați că mai trebuie să înregistrați dreptul de proprietate asupra apartamentului sub DDU în viitor. Aici nu ar trebui să aveți probleme, deoarece se pregătește cel mai comun pachet de documente - contractul în sine, actul de transfer al apartamentului, un certificat care confirmă plata taxei de stat, un pașaport, documentatia tehnica pentru un apartament.

În 2020, nu au fost aduse modificări la proiectul de lege privind construcția cu capitaluri proprii. Dacă ați semnat deja acordul, atunci modificările din lege nu vă vor afecta, așa că nu aveți de ce să vă faceți griji.

Modificările aduse legii cheie privind construcția în comun pentru toți dezvoltatorii de locuințe (FZ-214) anul viitor vor reduce practic partajarea la nimic. Aceasta înseamnă că constructorii vor pierde un flux imens de bani de la deținătorii de acțiuni. Numai în Sankt Petersburg este estimat la 240 de miliarde de ruble pe an. Constructorii trebuie să caute urgent surse alternative finanţarea proiectelor. Dar nu există multe opțiuni și toate au defecte serioase. Fără scheme financiare eficiente industria constructiilor va scădea inevitabil, iar prețurile locuințelor vor crește. Între timp autoritățile federale Ei discută serios ideea înăspririi cerințelor pentru dezvoltatori încă de la 1 ianuarie 2018 - cu șase luni mai devreme decât este prevăzut în lege. Săptămâna trecută a avut loc o discuție despre asta în Federația Rusă. Dacă decizia este pozitivă, cele mai întunecate așteptări ale constructorilor se vor îndeplini.

O gaură în bugetul pieței

Amendamentele la Legea federală 214 adoptate vara trecută fac ca dependența constructorilor de bănci să fie aproape totală. Conform noilor reguli, constructorii sunt obligați să aibă un singur cont bancar pentru a efectua toate operațiunile, nu pot schimba instituția de credit (deși mărimea comisionului băncii nu este limitată în niciun fel), nu pot face tranzacții care nu au legătură directă cu atragerea de fonduri. de la deținătorii de acțiuni și multe altele (vezi . „Principalele inovații...”). De fapt, aceasta înseamnă că toate fluxurile de numerar ale dezvoltatorilor vor fi sub controlul instituțiilor de credit. Dar asta nu este cel mai rău lucru. La cel mai rău scenariu dezvoltări, construcția comună ca fenomen va înceta cu totul să mai existe, deoarece în noua realitate juridică, potrivit firmelor de construcții, acestea nu vor putea strânge bani de la cetățeni în faza de construcție și vor fi obligate să vândă doar locuințe finite. Industria va pierde capital imens. Numai în Sankt Petersburg, unde se construiesc aproximativ 3 milioane m2 de locuințe pe an (80% în detrimentul deținătorilor de capitaluri proprii), dezvoltatorilor le vor lipsi 240 de miliarde de ruble.

Apropo, nimeni nu vinde locuințe terminate în Sankt Petersburg acum. În urmă cu câțiva ani, IC Temp a încercat să facă acest lucru, dar cu timpul a trecut la reaprovizionare. „Vânzarea de locuințe finite s-a dovedit a fi prea scumpă. Costul locuințelor a fost ridicat și nu am putea-o vinde la un preț mai mare decât media pieței Dacă utilizarea acestei scheme ar fi o practică comună o altă chestiune, în caz contrar, este un chijoteț”, a spus directorul general al companiei „DP”.

Consecințele reformei, potrivit participanților de pe piață, vor fi fatale. „Vor începe falimentele în masă ale întreprinderilor mici și mijlocii, volumele de construcție vor scădea, iar costul metru pătrat locuințele vor crește cu cel puțin 10%”, enumeră directorul general al Asociației Constructorilor din Sankt Petersburg.

„Acum fiecare se ocupă de propria afacere: dezvoltatorii construiesc, iar băncile finanțează construcția Acum, statul încearcă să țină băncile responsabile pentru sustenabilitatea dezvoltatorului și progresul construcțiilor. În același timp, se ascunde în spatele protecției acționarilor . Dar protecția lor absolută poate fi asigurată doar prin oprirea construcției, în acest scop, cele mai recente inițiative legislative,” este de acord directorul general al Agenției Iptecă, Maxim Eltsov.

„Mă tem că scopul final al legiuitorului este eliminarea completă a construcțiilor cu capital propriu, dacă companiile sunt obligate să vândă doar locuințe finite, vor trebui să caute noi surse de finanțare și noi scheme de lucru”, spune directorul general adjunct Beslan. Bersirov.

Alte optiuni

Dezvoltatorii au puține opțiuni alternative pentru a strânge bani. Cea mai evidentă este finanțarea proiectelor. „Acum, băncile o emit la 10–15%. Această rată este doar la îndemână companii mari. Toți ceilalți sunt lipsiți de astfel de împrumuturi. Subvențiile guvernamentale pentru finanțarea proiectelor și o reducere a ratei la 3–4% ar putea revigora piața. Dar în acest moment nimeni nu oferă astfel de tarife”, spun ei.

Un alt instrument posibil pentru obținerea de bani ocolind plățile de acțiuni este vânzarea de apartamente în baza unor contracte guvernamentale. „Dar cheamă-l formă pură nu există alternativă - până la urmă, în acest caz, Se folosește și o schemă de acțiuni. Statul este singurul acționar. Mai degrabă, putem vorbi despre utilizarea unui contract guvernamental ca garanție pentru a atrage un împrumut bancar”, explică Arkadi Skorov, director general al companiei Dalpiterstroy (cel mai mare vânzător de locuințe din Sankt Petersburg pentru nevoi guvernamentale).

Altul opțiune posibilă- plasarea de credite garantate. Liderii pieței îl folosesc în mod activ de mult timp. „ ” are patru împrumuturi curente în valoare totală de 17,8 miliarde de ruble. Y - trei pentru 10,6 miliarde de ruble. Și la începutul lunii octombrie, ea a anunțat un program de obligațiuni tranzacționate la bursa de la Moscova și. Suma sa maximă în bani este de 25 de miliarde de ruble. Prima lansare va avea loc înainte de sfârșitul anului. Dezvoltatorul plănuiește să folosească fondurile strânse pentru a dezvolta un program țintit și pentru a optimiza portofoliul de credite. „Dar în noua lege, perspectivele de utilizare a acestui instrument nu sunt clar definite. grijile companiei.

De asemenea, neclar mai departe soartaîmprumuturi obișnuite anterior pe piețele occidentale. „Împrumuturile în valută reprezintă un mare risc pentru cei care fac afaceri în ruble și aici depind foarte mult de situația politică”, explică directorul executiv Pavel Berezhnoy.

Se pare că câștigătorii sunt companiile care operează pe piața din Sankt Petersburg cu capital străin, care pot lua credite de la structurile-mamă din străinătate. „Da, putem face acest lucru, dar pentru un echilibru financiar sănătos trebuie să combinăm această oportunitate cu atragerea de bani de la deținătorii de capital și investirea fondurilor noastre proprii în proiecte Ne este mai ușor să primim bani din surse externe decât să ne împrumutăm în Rusia, este mai ieftin”, spune un reprezentant al unei companii de construcții cu capital străin.

Băncile tac

Băncile intervievate de DP au refuzat să comenteze perspectivele de colaborare ulterioară cu dezvoltatorii. Dar experții spun că băncile vor trebui să vină cu produse noi pentru a lucra cu constructorii. Principalii lobbyști pentru apariția lor vor fi, în mod ciudat, diviziile ipotecare ale acelorași bănci, interesate de construcția de apartamente pentru a căror achiziție poate fi emisă o ipotecă. „Impingăm conducerea noastră corporativă să dezvolte astfel de produse cât mai repede posibil”, a declarat Ekaterina Sidelnikova, șeful afacerii de credit ipotecar. Dar astfel de propuneri vor apărea nu mai devreme de 2018.

Conform noii legi, băncile câștigă controlul asupra conturilor dezvoltatorilor. Comisionul pentru tranzacțiile pe acestea va fi uriaș. Și operațiunile în sine vor deveni mai lungi. Pentru majoritatea micilor constructori, lucrările în domeniul juridic se vor opri efectiv, ceea ce înseamnă trecerea în umbră, lipsa totală de apărare a acționarilor, cărora li se vor oferi contracte contractuale în loc de DDU și alte scheme de soluționare. Și dacă numai locuințe finite sunt permise să fie vândute, prețul acesteia va include costul unui împrumut pentru întreaga perioadă de construcție (2,5–3 ani). Astăzi este de 13-16% pe an.

„Sunt unul dintre cei mai mari dezvoltatori din țară, de ce încerci să mă omori?” – așa a comentat emoționat proprietarul unei mari companii de dezvoltare noua versiune a legii construcțiilor în comun la o întâlnire recentă din Ministerul Construcțiilor. Amendamentele au fost semnate de președinte în vară și ar trebui să intre în vigoare la 1 iulie 2018. Și de atunci, oficialii ministerului discută în mod regulat cu reprezentanții celor mai mari companii de construcții cum să netezi efectul acestor schimbări. Dacă acest lucru nu se face, industria nu va supraviețui, cred majoritatea constructorilor. Principalul lucru este să protejăm acționarii, iar escrocii și companiile mici vor părăsi piața, susțin susținătorii legii. Vedomosti și-a dat seama ce anume se va schimba și de ce îi încurcă pe constructori.

Fundal

Pentru a rezolva problema acționarilor fraudați - oameni care au investit bani în construcții și nu au primit apartamentul promis, legea „Cu privire la participarea la construcția de blocuri de apartamente și alte proprietăți imobiliare pe capitaluri proprii” a fost adoptată în 2005. El a interzis dezvoltatorilor să ia bani pentru un apartament până când au primit autorizații de construcție; i-a obligat să stipuleze în contract toți termenii și penalitățile pentru neîndeplinire; înregistrați acordul pentru a evita vânzările duble.

Dezvoltatorii și-au dat seama cum să ocolească legea, iar oficialii și deputații au încercat întotdeauna să le pună o barieră în cale. Dar schimbările au fost cosmetice și au fost necesare măsuri radicale, explică președintele Comitetului Dumei de Stat resurse naturale, proprietăți și relații funciare Nikolay Nikolaev. „De ce avem un număr catastrofal de cetățeni înșelați?” întreabă el. Nu este suficientă responsabilitate pentru dezvoltatori, răspunde deputatul. El spune că Duma de Stat insistă ca noile modificări să intre în vigoare cu șase luni mai devreme - nu de la 1 iulie, ci de la 1 ianuarie 2018.

Numărul acționarilor fraudați, conform celor mai mulți dintre apărătorii lor, este încă în cele șase cifre. În 2007, în Rusia, conform calculelor comitetului de organizare al co-investitorilor înșelați din Moscova și regiunea Moscovei, erau 200.000 dintre ei. În 2017, grupul de lucru privind problemele acționarilor fraudați din cadrul partidului Consiliul General al Rusia Unită a numărat 122.000 de acționari fraudați. Și doar Ministerul Construcțiilor și Locuințelor și Serviciilor Comunale din Rusia consideră că acum sunt doar 86.000 de acestea în țară. Adevărat, Ministerul Construcțiilor are criterii foarte stricte pentru a le determina. De exemplu, dacă o persoană a investit într-o casă care era construită cu încălcarea legislației privind terenurile și urbanism, atunci oficialii nu o vor recunoaște ca acționar fraudat. Cu toate acestea, chiar și folosind această metodă, cifra se dovedește a fi impresionantă. De ce sunt atât de mulți dintre ei?

Constructie neterminata mare si mica

„Toate problemele cu acționarii fraudați se datorează faptului că companiile [din care apar] sunt de neînțeles și mici”, a declarat fondatorul Mirax Group, Serghei Polonsky, în 2007, într-un interviu pentru Vedomosti. Așa a explicat el, pe atunci respectat dezvoltator, coproprietar și director al uneia dintre cele mai cunoscute companii de dezvoltare din țară, de ce mii de cumpărători de clădiri noi din toată Rusia ajung fără bani și locuințe. Dar câțiva ani mai târziu, folosind exemplul propriei afaceri, a dovedit că nu dimensiunea și faima companiei contează. În iunie 2013, falimentul Polonsky, care se afla la acea vreme în Cambodgia, a fost acuzat în lipsă de fraudă. Potrivit anchetatorilor, doar în 2007–2008. Managerii Mirax au făcut acorduri nepotrivite documentatia proiectului acorduri preliminare pentru cumpărarea și vânzarea de apartamente în complexul rezidențial scump „Kutuzovskaya Mile”, iar veniturile au fost utilizate pentru finanțarea altor proiecte. Ancheta a recunoscut ca victime peste 100 de persoane, estimând valoarea totală a pagubelor la aproximativ 3,2 miliarde de ruble. Polonsky a fost găsit vinovat de fraudă, a petrecut un an și jumătate în Matrosskaya Tishina și a fost eliberat în iulie 2017.

Până acum, Polonsky este unul dintre puținele exemple în care șeful unei companii de construcții care nu a livrat apartamente cumpărătorilor a ajuns la închisoare. Managerii de top ai companiei falimentare SU-155 sunt de asemenea arestați. În special, fostul director general al SU-155, Alexander Meshcheryakov, este acuzat de furt de fonduri de la deținătorii de capitaluri proprii care au cumpărat apartamente în ansambluri de locuințe neterminate.

Modificări de control

Autoritățile rezolvă problemele acționarilor în două moduri: caută bani pentru a compensa victimele și întăresc controlul asupra constructorilor. Săptămâna aceasta, pe 25 octombrie, va începe să funcționeze un fond de compensare pentru a asigura obligațiile dezvoltatorilor în baza acordului de participare la construcția comună, a declarat pentru Vedomosti viceministrul construcțiilor și locuințelor și serviciilor comunale din Rusia, Nikita Stașishin. Toți dezvoltatorii care vând apartamente în faza de construcție sunt obligați prin lege să transfere 1,2% din prețul fiecărui contract de participare la construcția comună către acest fond. Fondurile fondului vor fi utilizate pentru finalizarea construcției de case cu probleme. Contribuțiile anuale la fond se pot ridica la aproximativ 10 miliarde de ruble, spune Alexander Plutnik, directorul general al Agenției pentru Locuințe și Împrumut Ipoteca (AHML), care îl conduce. Fondul, potrivit lui, nu are de gând să colecteze o anumită sumă, trebuie să ofere acoperire financiară a riscurilor existente ale construcției în comun.

Cine sunt investitorii fraudați?

Ministerul Construcțiilor recunoaște drept acționari fraudați doar acei participanți la construcția comună față de care dezvoltatorul nu își îndeplinește obligațiile din contractul de participare la acțiuni pentru mai mult de nouă luni și nu crește investițiile în construcția unei case pentru mai mult de două perioade de raportare în un rând. În plus, dezvoltatorul nu are un succesor legal pentru construcția instalației și obligațiile sale față de deținătorul capitalului propriu nu sunt garantate prin garanție bancară sau asigurare de răspundere civilă.
Dar, în unele cazuri, existența unui acord de participare comună la construcție nu protejează cumpărătorul. Acționarii nu sunt considerați fraudați în următoarele cazuri: – într-o casă construită, același local este vândut de mai multe ori;
– casa este construită pe un teren care nu este înregistrat ca proprietate sau închiriere de către dezvoltator;
– casa este construită pe un șantier în care o astfel de construcție nu este permisă;
– casa este construită cu încălcarea planului urbanistic, cerințelor de proiectare etc.

Cumpărătorii de apartamente vor înțelege că acum nu vor pierde nimic în niciun caz: vor primi fie un apartament, fie banii înapoi, spune Stasishin. Dar pentru a preveni ca dezvoltatorii lipsiți de scrupule să fie tentați să transfere responsabilitatea către stat, au fost elaborate modificări la legea privind construcția cu capital propriu. Cu toate acestea, însăși adoptarea lor a fost o surpriză pentru oficiali.

Guvernul a lăsat versiunea convenită Dumei de Stat, la care au lucrat oficiali, bancheri și constructori, iar în lege au fost incluse modificări complet diferite, se plânge un oficial guvernamental. Potrivit acestuia, amendamentele au fost rescrise literalmente cu o noapte înainte de examinare - nici măcar nu au intrat în sistemul electronic al Dumei de Stat.

„Când am început să luăm în considerare proiectul de lege în primă lectură, am descoperit că risca să devină un alt document cosmetic. Prin urmare, pentru a doua lectură, deputații au făcut multe schimbări”, explică Nikolaev.

O casă - un dezvoltator

Legea introduce principiul „un dezvoltator – o autorizație de construcție”. Adică, pentru fiecare casă, o persoană juridică separată trebuie să obțină permisiunea.

În acest caz, va fi imposibil de implementat proiecte pentru dezvoltarea integrată a teritoriului, cred constructorii. Casele în proiecte mari sunt construite în etape. De exemplu, construcția districtului Academichesky din Ekaterinburg, care implică construcția a 13 milioane de metri pătrați. m de imobil pe 2.500 de hectare, urmând să fie finalizate în 2026. Obținerea autorizației pentru întreaga zonă este o sarcină aproape imposibilă. La urma urmei, pentru a face acest lucru, trebuie să proiectați toate clădirile simultan (va costa aproximativ 2000 de ruble pe 1 mp). Vor fi necesare miliarde de dolari în investiții și ani de pregătire, explică un dezvoltator important. Acum ritmul de proiectare depinde de dezvoltator.

De asemenea, este important ca până acum, în proiectele multianuale la scară largă, dezvoltatorul ar putea schimba obiectele individuale în funcție de condițiile pieței - dimensiunile apartamentelor, numărul de etaje etc. La urma urmei, este dificil să se calculeze piața pentru 5- 10 ani, explică Ilshat, președintele Grupului de companii Granel Nigmatullin. Legea modificată exclude această posibilitate.

Să începem pe cont propriu

În conformitate cu noua lege, dezvoltatorul nu poate atrage împrumuturi pentru achiziționarea de terenuri și alte nevoi. Dacă a cumpărat teren pe credit înainte de intrarea în vigoare a legii, nu va putea atrage fonduri de la acționari până la rambursarea împrumutului.

În structura costurilor, cheltuielile dezvoltatorului pentru înregistrarea raporturilor juridice funciare (dobândirea drepturilor la terenuri, modificarea tipului de utilizare permisă, amenajarea teritoriului, studiile inginerești, proiectarea, încheierea acordurilor de racordare tehnologică) poate ajunge până la 30% din costul total al construcției, iar la Moscova - până la 50%, spune unul dintre dezvoltatori.

Cu toate acestea, noua lege impune dezvoltatorului să prezinte fonduri în cont în valoare de 10% din costul proiectului de construcție. De unde le poate obține dezvoltatorul? Acest 10% este exact profitul maxim posibil din proiectul finalizat anterior, notează Pavel Bryzgalov, director de dezvoltare strategică la FSK Leader. Dar chiar dacă dezvoltatorul a primit-o, noua lege interzice utilizarea profiturilor pentru finanțarea construcției până când toate apartamentele din clădire sunt transferate acționarilor.

Cumpărătorii fără scrupule vor avea ocazia să blocheze activitățile dezvoltatorului, eludând acceptarea apartamentului și chiar să-l conducă la faliment, se teme unul dintre dezvoltatori. Acest lucru nu se va întâmpla, asigură deputatul și șeful Dumei de Stat grup de lucru privind protecția drepturilor participanților la construcția comună a partidului Rusia Unită, Alexander Sidyakin. El promite că va face amendamente: „Când protejăm drepturile acționarilor, nu trebuie să-i răsfățăm pe șantaji care, prin sancțiuni, paralizează construcția întregii unități”.

Începătorii nu trebuie să-și facă griji

Conform noua versiune Conform legii, dezvoltatorul (sau o persoană afiliată acestuia) trebuie să aibă cel puțin trei ani de experiență în construcția de blocuri cu o suprafață totală de cel puțin 10.000 de metri pătrați. m ca dezvoltator, client tehnic sau antreprenor general. „Această normă va limita accesul pe piață al noilor companii, întărind astfel pozițiile structurilor de dezvoltare mari și de lungă durată”, notează Roman Sychev, directorul general al companiei de construcții Tekta Group. „Restricția va contribui la crearea de scheme de parteneriat, la care noii dezvoltatori vor fi obligați să se alăture.” În opinia sa, centrele regionale și orașele mici, unde construcția nu depășește 5.000-10.000 mp. m pe an, riscă să rămână fără clădiri noi.

Acţionarii vor fi ajutaţi cu terenuri

„Problema are aproape 20 de ani și continuă să apară acționari fraudați”, spune Tamara Matuzkova, reprezentant al grupului de inițiativă al acționarilor Samara. Noua versiune a legii privind construcția comună prevede crearea unui fond de compensare. Acest lucru va ajuta la protejarea drepturilor noilor acționari, dar cum rămâne cu cei vechi, se întreabă ea. Până la urmă, autoritățile nu au oferit nicio rețetă pentru ele. Un reprezentant al Ministerului Construcțiilor nu este de acord cu acest lucru: „Toate regiunile cu acționari fraudați au transmis Ministerului Construcțiilor din Rusia programe pentru finalizarea instalațiilor cu probleme, indicând calendarul și mecanismele de soluționare. În fiecare trimestru, Ministerul Construcțiilor verifică modul în care sunt îndeplinite aceste grafice și, de asemenea, ajută regiunile oferind teren gratuit care poate fi folosit de dezvoltatorii care investesc în finalizarea caselor cu probleme.

Noua lege prevede ca dezvoltatorul să nu aibă obligații pentru împrumuturi, împrumuturi, împrumuturi, cu excepția împrumuturilor vizate legate de strângerea de fonduri de la acționari. Adică finanțarea proiectelor de la bănci și credite ipotecare. În esență, vorbim despre interdicția de a atrage finanțare nebancară de la terți - prin, de exemplu, emiterea de obligațiuni sau facturi, banca va fi singurul creditor, crede Sychev. O astfel de restricție va crește dependența companiilor de construcții de bănci, crede Ignakhin. Dar va fi dificil de implementat ideea. În special, banca trebuie să aibă un personal de specialiști în construcții care să înțeleagă esența acordurilor contractuale și să evalueze caracterul adecvat al prețurilor pentru serviciile prestate, subliniază Ignakhin. Dar băncile nu au astfel de oameni și resurse tehnice. „Aceasta înseamnă că instituțiile financiare vor fi reticente în a deschide conturi de „proiect” pentru dezvoltator, antreprenor și client”, spune Ignakhin. „În orice caz, controlul va duce la creșterea costurilor pentru bănci și, prin urmare, pentru dezvoltatorii cărora le vor oferi servicii de decontare.”

Cele mai mari bănci nu au răspuns solicitării lui Vedomosți de a comenta modificările aduse legii construcțiilor în capitaluri proprii. Dacă va intra în vigoare sub această formă, relația dintre bănci și dezvoltatori va trebui reconsiderată, iar orice modificare necesită timp și efort, adică surprizele sunt posibile pentru ambele părți, susține unul dintre bancheri.

De unde să faci rost de bani

Potrivit AHML, anul trecut au fost încheiate aproximativ 630.000 de acorduri de participare la construcția de locuințe cu capital propriu, în termeni monetari - 1,8 trilioane de ruble. Dacă legea rămâne neschimbată, atunci dezvoltatorul va avea nevoie de fonduri proprii în valoare de 40% din costul total al construcției, crede un dezvoltator mare. Atât îl prețuiește costuri minime pentru achizitionarea terenului, obtinerea autorizatiei de construire, plus 10% din costul constructiei rezervat de lege. Aceste fonduri ar trebui de fapt înghețate până la predarea ultimului apartament către cumpărători, subliniază interlocutorul lui Vedomosți.

Retragerea imediată de la dezvoltatori a tuturor profiturilor primite din proiectele anterioare va duce la o lipsă de fonduri pentru ca aceștia să achiziționeze noi locații și să elaboreze documentația de urbanism, consideră Bryzgalov. Și asta înseamnă o ieșire completă de pe piața construcțiilor de locuințe firme mici. Pe piața din Moscova și regiunea Moscovei, acestea sunt companii cu o cifră de afaceri anuală de mai puțin de 10 miliarde de ruble. - deoarece aici costul achiziționării unui nou site este de cel puțin 1 miliard de ruble, crede Bryzgalov.

„Acționarii vor fi cu siguranță protejați de construcția neterminată și de nerambursarea fondurilor. Dar adoptarea unor astfel de măsuri radicale poate crește semnificativ costul locuințelor, deoarece, pe de o parte, securitatea investițiilor crește și acest lucru stimulează cererea de locuințe primare. Pe de altă parte, acest lucru duce, în general, la o creștere a costului strângerii de fonduri pentru construcții pe piață și la o reducere a numărului de participanți la piață. Mecanismul standard al pieței va funcționa: un risc mai mic înseamnă o diferență mai mică de preț între un proiect în construcție și unul finalizat”, admite unul dintre marii dezvoltatori.

La ce va ajuta legea?

Există și susținători ai legii printre constructori. „Inovațiile vizează creșterea transparenței și responsabilității pe piața construcțiilor. Riscul dezvoltatorilor toxici creați ca o piramidă este redus, atunci când prin atragerea de bani dintr-un proiect, obligațiile pentru alte proiecte sunt efectiv închise”, comentează Nikolay Bulychev de la MR Group. Dezvoltatorii mari, în opinia sa, nu ar trebui să întâmpine dificultăți, dar dezvoltatorii pentru care construcția nu a fost o activitate de bază vor fi obligați să caute parteneriate cu dezvoltatori consacrați. Și din moment ce nu există condiții prealabile pentru o creștere a prețurilor pieței, profitabilitatea pieței construcțiilor în ansamblu va scădea, prezice Bulychev.

„Ne pasă în primul rând de siguranța strângerii de fonduri de la acționari”, spune Stasishin. „Dezvoltatorii se tem că totul se va prăbuși. Nimic de genul ăsta”, este sigur Nikolaev. Dezvoltatorii, potrivit lui, sunt acum, de fapt, structuri financiare - au strâns 3,3 trilioane de ruble în perioada de valabilitate a legii privind construcția în comun, care nu au fost supuse supravegherii financiare. „Cetăţenii au în mână aproximativ 20 de trilioane de ruble astăzi. Dar se vor gândi de 10 ori să cumpere un apartament de la un dezvoltator în baza unui acord de construcție comun”, asigură Nikolaev. În opinia sa, după introducerea de noi cerințe, încrederea cetățenilor în industrie va fi restabilită treptat. „Noile amendamente nu sunt suficient de dure. Lucrăm acum la un proiect de lege care va introduce răspunderea subsidiară pentru beneficiarii companiilor de dezvoltare”, promite el. Potrivit estimărilor experților, din volumul total al proiectelor demarate în 2013–2014, aproximativ 7% au devenit problematice - vorbim de sute de case, spune un reprezentant al AHML. Potrivit acestuia, modificările aduse legii vor asigura pe deplin stabilitatea financiară și transparența dezvoltatorilor, controlul asupra utilizării intenționate a fondurilor participanților la construcții partajate și, cel mai important, vor exclude din sistemul de garantare companiile evident insolvente sau lipsite de scrupule. Pierderile sau furturile lor nu vor fi transmise industriei și, în cele din urmă, cumpărătorului, rezumă o persoană apropiată guvernului.