Метод валовой ренты. Валовой рентный мультипликатор и ставка капитализации: соотношение и применение при оценке недвижимости

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи её в аренду˸ чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т. п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

Этап I. Расчет МВР˸

‣‣‣ формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе˸

‣‣‣ расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

‣‣‣ согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости˸

‣‣‣ определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;

‣‣‣ анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

‣‣‣ расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости˸

‣‣‣ умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере. Задача - определить рыночную стоимость односемейного жилого дома, расположенного в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемого для последующей сдачи ᴇᴦο в аренду отдыхающим. Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07-16,33 (табл. 9.6). Из этого диапазона выбираем медианное значение МВР 15,88. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.

Для определения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта выбраны четыре сравнимых объекта, по которым проведена соответствующая корректировка арендных плат по отдельным элементам сравнения (табл. 9.7).

Количество аналогичных предложений в сегменте жилой недвижимости позволяет всем участникам рынка определять реальную цену квартиры, основываясь на простом сравнении. В коммерческом секторе такая задача усложняется отсутствием идентичных помещений для проведения анализа.

Решением проблемы становится использование метода валовой ренты, который позволяет определить стоимость объекта любого назначения. В оценке сложной, коммерческой недвижимости МВР называют лучшим из предлагаемых методов, он позволяет с минимальной погрешностью определить реальную стоимость помещения.

Связь применимых для расчетов показателей отражается в валовом рентном мультипликаторе (GRM). Основная черта используемого показателя, заключается в том, что оценка происходит по назначению и функциям здания. Анализ расположения, отделки и операционных затрат, связанных с содержанием сооружения при этих расчетах, исключается.

Этапы метода

Определение показателя валовой ренты делится на несколько этапов. Всю работу условно можно разделить на следующие шаги:

• Подбор помещений для определения валового рентного мультипликатора.
• Непосредственный расчет GRM. На этом этапе стоимость каждого отобранного объекта недвижимости делится на предполагаемый доход от сдачи его в аренду. Главной задачей риелтора становится точное определение итоговой суммы ренты за год. Формула расчета: GRM=PV/ PGR, где PV — стоимость объекта, PGR — потенциальная стоимость аренды.
• Полученные при расчете мультипликатора данные суммируются между собой и делятся на количество анализируемых объектов недвижимости. Результатом вычисления будет показатель метода валовой ренты.
• Определение цены недвижимости. На этом этапе потребуется потенциальный или действительный рентный доход умножить на полученный, при расчете МВР, коэффициент. Если арендную плату рассчитать не удается, оценщик может применять среднее значение по рынку.

Практическая применимость метода

Использование метода валовой ренты, несмотря на удобство при ограниченном доступе к информации по аналогичным объектам, не всегда оправдано. К негативным факторам, при расчете МВР относят:

• использование такого способа оценки, в полном объеме, оправданно только при условии активного рынка недвижимости, в случае его упадка информации для анализа будет недостаточно;
• при вычислениях не оцениваются риски по объектам и возвратность затраченного капитала;
• отсутствие поправок на благоустройство, расположение и операционные расходы по обслуживанию объекта.

Если недостатки не оказывают значительного влияния на итоговое значение, то метод валовой ренты, становится наиболее точным способом определить действительную рыночную цену приобретаемого или реализуемого объекта недвижимости.

Среди методов оценки доходной недвижимости выделяют три основных:

1. Метод валовой ренты,

2. Метод прямой капитализации,

3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации дохода).

Метод валовой ренты - подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM), основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.

Мультипликатор валовой ренты (GRM) – отношение продажной цены либо к потенциальному валовому доходу, либо к действительному. Валовой доход может рассматриваться в годовом или в месячном исчислении.

ЗАДАЧА: Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта равен 55 500, необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:

Объекты	Продажная цена, $	NOI, $	Общая ставка дохода
Оцениваемый объект	504 545	55 500	0,11
Объект № 1	500 000	50 000	0,1
Объект № 2	600 000	66 000	0,11
Объект № 3	400 000	48 000	0,12

Упорядочение ряда: 0,1 – 0,11 – 0,12. Среднее значение: 0,11. Модальное значение: нет. Медианное значение: 0,11.

После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода 11%. Тогда стоимость объекта будет равна: 55 500 ÷ 0,11 =504 545 $.

Метод прямой капитализации . Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Этот метод основывается на понятиях чистого операционного дохода (NOI) и ставки капитализации. Стоимость недвижимости будет определяться по следующей формуле:

где r (ставка капитализации) - определяется как:

NOI (чистый операционный доход) – это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учету амортизационных отчислений.

NOI рассчитывается для первого года эксплуатации после даты оценки.

Последовательность расчета:

1. Определяется потенциальный валовой доход от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год

2. Определяется эффективный валовой доход по средствам вычитания из потенциального валового дохода (ПВД) предполагаемых убытков из-за незагруженности помещения, смены арендатора, потерь при сборе арендной платы.

3. Из прогнозируемого эффективного валового дохода (ЭВД) вычитают все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы.

ЗАДАЧА: При проведении оценки объекта недвижимости установлено, что аналогичный объект продан за 350 000 $. Оценщик установил, что NOI (чистый операционный доход) составил 85 000 $. Определить ставку капитализации:

r = 85 000 $ ÷ 350 000 $ = 24 % .

Метод капитализации доходов . Иногда денежные потоки от владения недвижимостью неравномерны и ставка капитализации также может быть различной. В этом случае проводят дисконтирование каждого денежного потока - этот подход называется методом дисконтирования денежных потоков. Он представляет собой конвертацию (перевод) будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость.

Выгоды состоят из 2 частей:

ü периодически денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI) и дополнительные чистые денежные потоки без амортизации и подоходного налога;

ü денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения за вычетом издержек от оформления сделки.

Точное значение ставки капитализации и дохода от объекта можно получить только после его продажи. Оценщики могут только прогнозировать.

Оценку объектов недвижимости рационально осуществлять всеми тремя способами. Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться по средней арифметической величине, математическим взвешиваниям и субъективным взвешиваниям результатов оценки.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена продажи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициентом) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рентному доходу:

МВР = Ц / РД, (9.1)

где МВР – мультипликатор валовой ренты;

Ц – цена продажи объекта недвижимости, руб.;

РД – рентный (арендный) доход, руб.

Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение индивидуальных домов, торговых павильонов и киосков для последующей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

Этап 1. Расчет МВР:

– формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;

– расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

– согласование полученных значений МВР для определения единого значения или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

Этап 2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости:

– определение сопоставимых по уровню арендной платы сравниваемых объектов недвижимости;

– анализ сравниваемых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

– расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

Этап 3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

– произведение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Проиллюстрируем представленный алгоритм применения метода валовой ренты на следующем примере.

Односемейный жилой дом, расположенный в курортной зоне (например, в Сочи) и приобретаемый для последующей сдачи в аренду отдыхающим, будет иметь рыночный рентный доход 41000 руб. Информация по сделкам купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволила определить МВР (таблица 9.1). Требуется определить рыночную стоимость жилого дома.

Таблица 9.1 - Определение МВР

Сопоставимые объекты	Цена продажи, руб.	Рентный годовой доход, руб.	МВР
	600 000	39 500	15,19
	618 000	41 000	15,07
	637 000	39 000	16,33
	644 000	40 000	16,10
	667 000	42 000	15,88
	580 000	38 000	15,26
	610 000	38 000	16,05

Проведенный анализ сделок купли-продажи аналогичных домов в том же районе позволил определить диапазон МВР в пределах 15,07–16,33. Из этого диапазона выбираем среднее значение МВР – 15,70. Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравниваемых объектов, тем более надежно значение МВР.

Ответ: стоимость односемейного жилого дома при рентном доходе 41 000 руб. составит 643 700 руб.

Применение в оценке валового рентного мультипликатора удобно, так как не проводится корректировка цен на различия, имеющиеся между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Подразумевается, что если между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом имеются различия, то они отражены в продажной цене и в размере годовой арендной ставки. Так, если сопоставили объект хуже, чем оцениваемый, то его продажная цена и ставка арендной платы ниже, а отношение цены к арендной ставке не меняется.

Данный метод оценки объектов недвижимости прост и удобен на практике, особенно в российских условиях, когда непросто отыскать рыночную достоверную информацию о сделках купли-продажи.

Однако имеются и ограничения по использованию данного метода оценки:

1. Оцениваемый объект должен находиться в таком секторе рынка недвижимости, в котором регулярно продаются и покупаются сопоставимые объекты на основе их валовой выручки.

2. Поскольку корректировка составляющих валового рентного мультипликатора не проводится, метод считается недостаточно чувствительным к разнице в рисках, нормах возврата капитала и в чистых доходах между сопоставимыми и оцениваемым объектами.

Контрольные вопросы и задания

1. В чем суть метода сравнения продаж?

2. Опишите технологию реализации метода сравнения продаж.

3. Какие способы определения величины поправок применяются при реализации метода сравнения продаж?

4. Какие элементы и единицы сравнения используются в методе сравнения продаж?

5. Что такое валовой рыночный мультипликатор?

9.4 Общие понятия о затратном методе

Затратный метод основан на предположении, что затраты на строительство объекта с учетом всех видов износа в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, и размеры предпринимательской прибыли являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости недвижимого имущества.

В основе затратного метода лежит принцип замещения.

В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают восстановительную стоимость и стоимость замещения.

Восстановительная стоимость – это расходы в текущих ценах на строительство точной копии объекта с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохранением всех имеющихся элементов неэффективности, которые имелись у оцениваемого объекта. Например, если в оцениваемом здании имеется постоянно затапливаемый и никогда не используемый подвал – неизбежный источник сырости, то затраты на его устройство также должны быть учтены в восстановительной стоимости здания.

Стоимость замещения – это расходы в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного с использованием современных стандартов, материалов и дизайна.

Выбор того или иного вида стоимости при оценке зависит от условий применения затратного метода.

Затратный метод применяется:

– при оценке недвижимости на малоактивных рынках;

– технико-экономическом анализе нового строительства;

– оценке рыночной стоимости реконструируемых объектов и незавершенных построек;

– определении наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

– оценке объектов спецназначения, особенно недоходного назначения;

– страховании недвижимости;

– определении базы налогообложения.

Однако, применяя затратный метод, необходимо учитывать следующие ограничительные условия:

– зачастую затратный метод дает неправильную оценку стоимости объектов, возраст которых превышает 10 лет;

– трудно реализуем для зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющими историческую ценность.

Оценка объектов недвижимости затратным методом включает следующие этапы:

1. Осмотр объекта недвижимости и ознакомление со всей имеющейся документацией.

2. Оценку рыночной стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наилучшего использования.

3. Определение восстановительной или замещающей стоимости улучшений (прямые и косвенные издержки).

4. Определение предпринимательской прибыли.

5. Оценку восстановительной или замещающей стоимости улучшений с учетом предпринимательской прибыли (п. 4 + п. 3).

6. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений.

7. Оценку стоимости улучшений с учетом износа (п. 5 – п. 6).

8. Оценку общей стоимости объекта недвижимости с учетом стоимости земли (п. 1 + п. 7).

Оценка стоимости объекта недвижимости затратным методом определяется по следующей схеме:

С о.н = С в(з) – И + П + С з.у, (9.2)

где С о.н – стоимость объекта недвижимости, руб.;

С в(з) – стоимость восстановления или замещения, руб.;

И – накопленный износ, руб.;

П – предпринимательская прибыль, руб.;

С з.у – стоимость земельного участка, руб.;

Стоимость восстановления или замещения определяется следующими методами:

1. Сравнительной единицы.

2. Количественного обследования.

3. Объектов-аналогов.

4. Учета затрат по укрупненным видам работ.

Существуют следующие основные методы определения стоимости земельных участков:

1. Сопоставимых продаж.

2. Соотнесения (переноса).

3. Капитализации земельной ренты.

4. Остатка для земли.

5. Освоения земельного участка.

6. Извлечения.

Накопленный износ включает три вида износа:

1. Физический.

2. Функциональный.

3. Внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за утраты им заданных потребительских свойств. Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов (изнашивание, разрушение, поломка и конструктивные дефекты), второй – под воздействием естественных и природных факторов (гниение, ржавление, старение, разрушение).

Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости имущества вследствие изменения условий внешней среды: социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий, демографической ситуации, градостроительных решений, ситуации на рынке и др.

Физический и функциональный износы могут быть устранимыми и неустранимыми. Критерием устраняемости износа служит превышение добавочной стоимости над затратами.

Существуют следующие методы определения износа:

1. Метод срока жизни.

2. Метод сравнения продаж.

3. Метод разбиения.

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Это тот период времени, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию здания, его своевременной модернизации и ремонтам.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжительность жизни здания исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость. Эффективный возраст – это возраст, который соответствует физическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи.

Оставшийся срок экономической жизни составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Этот период обычно используется для оценки будущих доходов. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Оценка износа

Как было сказано выше, износ определяется следующими методами: срока жизни, сравнения продаж, разбиения. Рассмотрим каждый метод.

Этот метод можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продаж недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (ВРМ) как отношение цены продажи к рентному доходу. Метод валовой ренты применяется к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке.

В качестве экономической единицы сравнения при оценке объекта недвижимости на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор.

Валовый рентный мультипликатор - ϶ᴛᴏ отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД) .

Для применения метода валовой ренты крайне важно:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход, генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

где Ц ОБ – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВД ОБ – валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМ А – усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Ц i А – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВД i А – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

т – количество отобранных аналогов.

МВР не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу его расчета положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

Может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

В полной мере не учитывает разницу в рисках или нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

Не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Наиболее распространенным при использовании сравнительно­го подхода к оценке объектов недвижимости является метод прямого сравнительного анализа продаж (метод анализа продаж). В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка, на­пример к рынку жилья.

Общая модель сравнения продаж

С р = Ц±АЦ,

где С р – расчетная величина рыночной стоимости, руб.;

Ц – цена продажи сопоставимого объекта;

АЦ – совокупная поправка к цене продаж сопоставимого объекта͵ учитывающая, в какой мере оцениваемый объект отличается от сопоставимого.

Метод предполагает реализацию следующих этапов:

1. Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости. Сопоставимые объекты должны иметь один и тот же физический возраст, такой же участок земли под объектом, те же финансовые и другие условия сделки. Точность оценки стоимости в значительной мере зависит от качества собранной информации.

2. Проверка информации о сделках. Очень часто на «вторичном» рынке в договоре купли-продажи указывается заниженная цена, фактическая цена, как правило, бывает выше.

3. Анализ объектов и внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым сопоставимым объектом. При этом фактически определяется цена, за которую был бы продан сопоставимый объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого объекта.

ВЫВОДЫ

· Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью.

· Наиболее распространенным при использовании сравнительно­го подхода к оценке объектов недвижимости является метод пря­мого сравнительного анализа продаж

· Валовой рентный мультипликатор представляет собой отношение продажной цены объекта к потенциальной валовой выручке либо к действительной валовой выручке.

Контрольные вопросы

1. На каком принципе оценки основан метод анализа продаж?

2. Какие существуют способы определœения поправок к цене объекта недвижимости?

3. Имеет ли значение порядок внесения поправок?

4. На чем основано определœение поправок через анализ парных продаж?

5. Какие поправки влияют на стоимость объекта?

6. В чем сущность определœения стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора?

7. На чем основано определœение стоимости с помощью коэффициента капитализации?

8. Каков порядок действий при определœении стоимости объекта с помощью валового рентного мультипликатора.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Учебное пособие представляет собой обобщение основ оценочной деятельности, которая является неотъемлемой частью рыночной экономики.

Основная цель оценки – определœение рыночной или иной стоимости объекта оценки и согласование результатов с заказчиком. Непосредственно оценка стоимости предполагает использование традиционных методов, входящих в состав затратного, сравнительного и доходного подходов.

Сравнительный подход определяет стоимость оцениваемой недвижимости на основе рыночных цен недавно проданных схожих объектов недвижимости, скорректированных на выявленные различия.

Затратный подход определяет стоимость недвижимости как сумму затрат в текущих ценах на приобретение земельного участка и восстановление зданий и сооружений, скорректированных на их износ.

Доходный подход оценивает стоимость на основе способности недвижимости генерировать текущий доход и изменения стоимости объекта со временем, а также связанного с данным объектом инвестиционного риска.

По мере происходящих преобразований в нашей стране всœе острее становится потребность в квалифицированных специалистах оценочного дела. Вместе с тем, знания основ оценочной деятельности необходимы арбитражным управляющим в процессе проведения процедур банкротства.